Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG: Voraussetzungen und Ablauf

Es gibt Nachbarn, mit denen das Zusammenleben unerträglich wird: Drohungen, Beleidigungen, Sachbeschädigung, dauernde massive Störungen. Für diesen Ausnahmefall kennt das Gesetz ein scharfes Instrument — die Entziehung des Wohnungseigentums. Sie ist selten, teuer und langwierig, aber sie ist möglich.

Die Voraussetzungen: § 17 WEG

• Abs. 1: Der Eigentümer hat sich einer so schweren Verletzung seiner Pflichten gegenüber den anderen Eigentümern oder der Gemeinschaft schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Dann kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Veräußerung verlangen.
• Abs. 2: Das liegt insbesondere vor, wenn er trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen seine Pflichten aus § 14 Abs. 1 und 2 WEG verstößt — etwa gegen Beschlüsse und die Hausordnung oder indem er andere über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt.
• Abs. 3: Der Anspruch kann durch Vereinbarung nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
• Abs. 4: Das Urteil berechtigt zur Zwangsvollstreckung nach dem Zwangsversteigerungsgesetz.

Ob dauerhafte Zahlungsrückstände allein eine Entziehung tragen, nennt das Gesetz heute nicht ausdrücklich; das ist eine Frage des Einzelfalls. Bei Hausgeldschulden führt die Zwangsversteigerung aus Rangklasse 2 meist schneller zum Ziel (siehe den Ratgeber zu Hausgeldrückständen).

Der Ablauf

1. Dokumentieren: jeder Vorfall mit Datum, Zeit, Beschreibung, Zeugen, Fotos, gegebenenfalls Polizeibericht.
2. Abmahnen: Die Gemeinschaft fordert den Eigentümer schriftlich auf, ein konkret beschriebenes Verhalten zu unterlassen, und kündigt die Entziehung an. Sicherer ist eine Abmahnung auf Grundlage eines Beschlusses.
3. Beschließen: Über die Klage entscheidet die Versammlung. Der betroffene Eigentümer ist bei der Einleitung eines Rechtsstreits gegen ihn nicht stimmberechtigt (§ 25 Abs. 4 WEG).
4. Klagen: beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG).
5. Vollstrecken: Mit dem rechtskräftigen Urteil beantragt die Gemeinschaft die Versteigerung. Nach rechtskräftiger Verurteilung hat der Eigentümer in der Versammlung kein Stimmrecht mehr (§ 25 Abs. 4 WEG).

Durchgerechnet: Was bei der Versteigerung passiert

Fiktives, vereinfachtes Beispiel. Die Wohnung hat einen festgesetzten Verkehrswert von 240.000 €. Offen sind Hausgeld 9.800 € aus den letzten drei Jahren, auf der Wohnung lastet eine Grundschuld der Bank über 150.000 €. Zuschlag bei 230.000 €.

• Rangklasse 2 (Gemeinschaft): höchstens 5 % des Verkehrswerts = 12.000 €; die 9.800 € liegen darunter und werden vorrangig bedient.
• Danach die Bank mit 150.000 €.
• Rest an den bisherigen Eigentümer: 230.000 € − 9.800 € − 150.000 € = 70.200 € (vor Verfahrenskosten).

Die Entziehung ist also keine Enteignung ohne Gegenwert: Der Eigentümer verliert die Wohnung, nicht ihren Wert.

Muster: Abmahnung

Gemeinschaft der Wohnungseigentümer …, vertreten durch …, an Herrn/Frau …, Einheit Nr. …. Abmahnung. Am … um … haben Sie … (Verhalten konkret beschreiben, z. B. „im Treppenhaus Frau … mit den Worten … bedroht“). Am … haben Sie … (weiterer Vorfall). Dieses Verhalten verletzt Ihre Pflichten aus § 14 Abs. 1 und 2 WEG sowie § … der Hausordnung. Wir fordern Sie auf, es künftig zu unterlassen. Kommt es erneut zu groben Pflichtverstößen, wird die Gemeinschaft prüfen, nach § 17 WEG die Veräußerung Ihres Wohnungseigentums zu verlangen. Grundlage dieser Abmahnung ist der Beschluss vom … zu TOP ….

Typische Fehler

• Zu früh zur Entziehung greifen. Ohne Abmahnung und mildere Mittel hat die Klage kaum Erfolg.
• Unkonkrete Vorwürfe. „Ständige Belästigungen“ reicht nicht; Datum und Verhalten zählen.
• Der Betroffene stimmt mit. Bei der Klage gegen ihn ist er ausgeschlossen.
• Entziehung statt Versteigerung bei Hausgeldschulden. Der Weg über Rangklasse 2 ist meist direkter.

Allgemeine Information, keine Prüfung des Einzelfalls. Bei einer Entziehung ist anwaltliche Beratung unverzichtbar. Stand 4. November 2026.