Aufteilungsplan und Bauunterlagen: Welche Pläne eine Gemeinschaft braucht
Was der Aufteilungsplan zeigt, wozu die Abgeschlossenheitsbescheinigung dient und welche Bauunterlagen eine Verwaltung bereithalten sollte.
Von beschlussreif.de · Redaktionell aktualisiert am · Über diesen Ratgeber
Das Wichtigste zuerst
Der Aufteilungsplan ist die von der Baubehörde bestätigte Bauzeichnung, die zeigt, was Sondereigentum und was gemeinschaftliches Eigentum ist; dazu kommt die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Beides gehört zu den wichtigsten Unterlagen einer Gemeinschaft.
Schritt für Schritt
- Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung in den Unterlagen suchen.
- Einheitennummern der Verwaltung mit dem Plan abgleichen.
- Weitere Bauunterlagen beim Vorverwalter, Bauträger oder Bauamt anfragen.
- Alles geordnet in der Ablage der Gemeinschaft ablegen.
Für die Gemeinschaft ist eine Bauzeichnung wichtiger als alle anderen: der Aufteilungsplan. Er zeigt, welche Räume zu welcher Wohnung gehören und was gemeinschaftliches Eigentum ist. Daneben helfen Grundrisse, Schnitte und Baubeschreibungen bei Reparaturen, Umbauten und der Planung der Erhaltung.
Der Aufteilungsplan
Wird Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen, muss der Eintragungsbewilligung eine Bauzeichnung beigefügt werden, die die Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehen hat. Aus ihr müssen die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie Lage und Größe der Teile im Sondereigentum und im gemeinschaftlichen Eigentum hervorgehen (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG). Alle Räume und Grundstücksteile, die zu derselben Wohnung gehören, tragen dieselbe Nummer. Die Nummern der Eintragungsbewilligung sollen mit denen des Plans übereinstimmen (Satz 2).
Das gilt für beide Arten der Begründung, den Vertrag und die Teilung durch den Alleineigentümer (§ 8 Abs. 2 WEG).
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung
Beizufügen ist außerdem eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Wohnungen und sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 mit § 3 Abs. 3 WEG). Stellplätze und Grundstücksteile außerhalb des Gebäudes müssen durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sein. Stellplätze gelten dabei als Räume (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG), und das Sondereigentum kann sich auf Flächen außerhalb des Gebäudes erstrecken, solange die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (§ 3 Abs. 2 WEG). Was „abgeschlossen“ baulich genau heißt, regelt das Gesetz nicht.
Wofür die Verwaltung den Plan braucht
- Einheitennummern: Die Nummern im Aufteilungsplan sind die Grundlage für die Einheiten in Abrechnung, Eigentümerliste und Einladung.
- Zuordnung: Ob ein Kellerraum, ein Stellplatz oder ein Gartenstück zu einer Wohnung gehört, zeigt der Plan zusammen mit der Teilungserklärung.
- Streitfälle: Bei Fragen zu Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist der Plan oft das erste Beweismittel.
Weitere Bauunterlagen
Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Baubeschreibung, Statik und Pläne der Haustechnik schreibt das Wohnungseigentumsgesetz nicht vor. Für die Verwaltung sind sie trotzdem wertvoll: Sie zeigen, wo Leitungen verlaufen, welche Baustoffe verwendet wurden und wie das Haus gebaut ist. Bei der Übernahme einer Verwaltung lohnt es sich, nachzufragen, was der Vorverwalter oder der Bauträger übergeben hat, und fehlende Unterlagen beim Bauamt anzufragen.
So unterstützt Sie das Portal
- In den Unterlagen der Gemeinschaft legen Sie Pläne unter „Bauunterlagen“ oder „Objektunterlagen“ ab.
- Die Einheiten führen Sie mit der Nummer laut Teilungserklärung und ihrer Nutzungsart; die Pläne selbst wertet das Portal nicht aus.
Dieser Artikel erklärt die Rechtslage in ihren Grundzügen und ersetzt im Streitfall keine Rechtsberatung.
Ein Beispiel aus dem Verwaltungsalltag
Fiktives Beispiel – keine Daten einer realen Gemeinschaft.
Zwei Eigentümer streiten, wem ein Kellerraum gehört. Die Verwaltung sieht im Aufteilungsplan nach: Der Raum trägt die Nummer 4 und gehört damit zur Wohnung 4. Ohne Nummer wäre er gemeinschaftliches Eigentum.
Tipps für die Selbstverwaltung
- Fehlt der Aufteilungsplan, fragen Sie beim Grundbuchamt: Er ist der Eintragungsbewilligung beigefügt, und Einsicht gibt es bei berechtigtem Interesse (§ 12 GBO).
- Halten Sie Pläne der Haustechnik griffbereit – bei einem Wasserschaden zählt jede Minute.
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Quellen und Grundlagen
Gesetzliche Anforderungen, Vereinbarungen Ihrer Gemeinschaft und praktische Empfehlungen sind zu unterscheiden. Der redaktionelle Stand ist keine individuelle rechtliche Prüfung.