Wie Wohnungseigentum entsteht: Teilung, Vertrag und Grundbuch

Jede Eigentümergemeinschaft hat einen Anfang: den Tag, an dem aus einem Grundstück mit Gebäude einzelne Wohnungen und Räume mit eigenem Eigentum wurden. Wie das geschieht, regelt das Wohnungseigentumsgesetz in seinen ersten Paragrafen. Für die Verwaltung ist das selten eine Alltagsfrage – aber es erklärt, warum die Teilungserklärung so viel Gewicht hat und warum die erste Verwalterbestellung besonderen Regeln folgt.

Was Wohnungseigentum ist

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung zusammen mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Teileigentum ist dasselbe an Räumen, die nicht zum Wohnen dienen, etwa einem Laden oder einer Garage (Abs. 3); für Teileigentum gelten die Vorschriften über Wohnungseigentum entsprechend (Abs. 6). Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (Abs. 5).

Sondereigentum und Miteigentumsanteil gehören untrennbar zusammen: Das Sondereigentum kann ohne den Anteil weder verkauft noch belastet werden (§ 6 WEG). Und es darf nur mit Miteigentum an einem einzigen Grundstück verbunden sein, nicht an mehreren (§ 1 Abs. 4 WEG).

Zwei Wege der Begründung

Das Gesetz kennt zwei Wege (§ 2 WEG):

• Vertrag (§ 3 WEG): Mehrere Miteigentümer eines Grundstücks beschränken ihr Miteigentum so, dass jedem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an bestimmten Räumen zusteht – in einem bestehenden oder in einem erst zu errichtenden Gebäude.
• Teilung (§ 8 WEG): Der Alleineigentümer teilt das Grundstück durch eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile, mit denen jeweils Sondereigentum verbunden ist. Das ist der typische Weg eines Bauträgers, der die Wohnungen anschließend einzeln verkauft.

Die Begriffe „Teilungserklärung“ und „Gemeinschaftsordnung“ stehen so nicht im Gesetz. In der Praxis meint man damit die Erklärung nach § 8 (oder den Vertrag nach § 3) samt den Vereinbarungen der Eigentümer über ihr Verhältnis untereinander. Wie man sie liest, erklärt der Ratgeber zur Teilungserklärung.

Form: Notar und Grundbuch

Beim Vertrag nach § 3 brauchen Einräumung und Aufhebung von Sondereigentum die Einigung der Beteiligten und die Eintragung ins Grundbuch (§ 4 Abs. 1 WEG). Die Einigung bedarf der Form der Auflassung, und Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Befristung eingeräumt werden (Abs. 2). Der Vertrag, mit dem sich jemand dazu verpflichtet, muss notariell beurkundet werden (Abs. 3 mit § 311b Abs. 1 BGB).

Für jeden Miteigentumsanteil legt das Grundbuchamt von Amts wegen ein eigenes Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch an; das bisherige Blatt des Grundstücks wird geschlossen (§ 7 Abs. 1 WEG).

Ab wann es die Gemeinschaft gibt

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher – auch bei einer Teilung durch den Alleineigentümer (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG). Bei einem Neubau gibt es eine Zwischenphase: Wer gegen den teilenden Eigentümer einen Anspruch auf Übertragung einer Wohnung hat, der durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft und den anderen Eigentümern als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz übergeben wurde (§ 8 Abs. 3 WEG). Man spricht vom „werdenden Wohnungseigentümer“.

Warum das für die Verwaltung zählt

Ein Verwalter darf auf höchstens fünf Jahre bestellt werden. Bei der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum sind es höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Ob eine Bestellung die erste ist, hängt also davon ab, wann das Wohnungseigentum begründet wurde.

Und weil die Teilungserklärung mit ihren Vereinbarungen dem Gesetz in vielen Punkten vorgeht, ist sie die erste Unterlage, die eine neue Verwaltung lesen sollte – vor jeder Abrechnung und jeder Einladung.

So unterstützt Sie das Portal

• In den Einstellungen Ihrer Gemeinschaft halten Sie das Gründungsjahr fest.
• Bei der Verwalterbestellung setzen Sie selbst, ob es die erste Bestellung ist – das Portal leitet das bewusst nicht aus den Stammdaten ab.
• Die Teilungserklärung legen Sie in den Unterlagen der Gemeinschaft ab.

Dieser Artikel erklärt die Rechtslage in ihren Grundzügen und ersetzt im Streitfall keine Rechtsberatung.