Grundbuch und Wohnungseigentum: Einsicht, Eintragung, Miteigentumsanteile

Für jede Wohnung und jedes Teileigentum gibt es ein eigenes Grundbuchblatt. Das Grundbuchamt legt es von Amts wegen an, sobald Wohnungseigentum begründet wird; das bisherige Blatt des Grundstücks wird geschlossen (§ 7 Abs. 1 WEG). Für die Verwaltung ist das Grundbuch die verlässliche Auskunft darüber, wem eine Einheit gehört und mit welchem Anteil.

Der Grundbuchstand bestimmt die Anteile

Kosten und Nutzungen verteilt das Gesetz nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile – und zwar ausdrücklich nach dem Verhältnis, das nach § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragen ist (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG). Weichen Teilungserklärung und Grundbuch einmal voneinander ab, kommt es deshalb auf das Grundbuch an. Bei der Übernahme einer Verwaltung lohnt der Abgleich: Stimmen die Anteile in Ihren Unterlagen mit dem Grundbuch überein?

Wer das Grundbuch einsehen darf

Das Grundbuch ist nicht öffentlich für jedermann. Einsehen darf es, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Abs. 1 GBO). Das gilt auch für Urkunden, auf die eine Eintragung Bezug nimmt – etwa die Eintragungsbewilligung mit dem Aufteilungsplan – und für noch nicht erledigte Anträge. Wer einsehen darf, kann eine Abschrift verlangen, auf Wunsch beglaubigt (Abs. 2).

Über Einsichten und Abschriften führt das Grundbuchamt ein Protokoll. Der Eigentümer erhält daraus auf Verlangen Auskunft, wer sein Blatt eingesehen hat; das Protokoll darf nach zwei Jahren vernichtet werden (§ 12 Abs. 4 GBO). Ob ein Verwalter oder ein einzelner Eigentümer ein berechtigtes Interesse am Blatt einer anderen Einheit derselben Anlage hat, sagt das Gesetz nicht ausdrücklich; das hängt vom Einzelfall ab.

Wie eine Eintragung zustande kommt

Drei Grundsätze bestimmen, wann das Grundbuchamt einträgt:

• Antrag: Eingetragen wird grundsätzlich nur auf Antrag. Antragsberechtigt ist, wessen Recht betroffen ist oder zu wessen Gunsten eingetragen werden soll (§ 13 Abs. 1 GBO). Bei einer Auflassung, also der Übertragung des Eigentums, soll nur eingetragen werden, wenn ein Notar den Antrag eingereicht hat.
• Bewilligung: Eingetragen wird, wenn derjenige es bewilligt, dessen Recht betroffen ist (§ 19 GBO).
• Form: Die Bewilligung und die übrigen Erklärungen sind durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachzuweisen (§ 29 Abs. 1 GBO).

Für die Verwaltung heißt das: Die Eintragung selbst ist Sache des Notars und des Grundbuchamts. Wer eine Wohnung kauft, wird erst mit der Eintragung Eigentümer (§ 873 BGB). Bis dahin bleibt der bisherige Eigentümer Ihr Ansprechpartner – auch das Recht, die Unterlagen der Gemeinschaft einzusehen, hat er und nicht der Käufer (§ 18 Abs. 4 WEG). Nur beim Ersterwerb vom teilenden Eigentümer kann der Käufer schon vorher als Eigentümer gelten (§ 8 Abs. 3 WEG).

Wenn Beschlüsse ins Grundbuch sollen

Vereinbarungen der Eigentümer und Beschlüsse, die auf einer Vereinbarung beruhen (etwa aufgrund einer Öffnungsklausel), wirken gegen einen späteren Käufer nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG). Für die Eintragung eines solchen Beschlusses genügt eine Niederschrift mit öffentlich beglaubigten Unterschriften der Personen, die das Protokoll unterschreiben; den Antrag kann auch die Gemeinschaft stellen (§ 7 Abs. 2 WEG). Alle übrigen Beschlüsse wirken gegen einen Käufer ohne Eintragung.

So unterstützt Sie das Portal

• Das Portal führt die Miteigentumsanteile als Bruch, wie sie in der Teilungserklärung stehen; einen Grundbuchbezug kennt es nicht.
• Einen Eigentümerwechsel pflegen Sie von Hand – sinnvollerweise, sobald die Eintragung feststeht.

Dieser Artikel erklärt die Rechtslage in ihren Grundzügen und ersetzt im Streitfall keine Rechtsberatung.