Haustechnik und Bausubstanz: Was die Verwaltung wissen muss

Niemand erwartet von einer Verwaltung, dass sie Baustoffe bestimmt oder eine Heizung einstellt. Dafür gibt es Fachleute. Erwartet wird aber, dass sie weiß, welche Anlagen im Haus stehen, welche Pflichten daran hängen und wann jemand kommen muss. Dieser Ratgeber zeigt, wo die Haustechnik auf Recht trifft.

Baustoffe: Fachwissen, kein Gesetz

Für Baustoffkunde gibt es kein Gesetz, an dem sich Regeln für die Verwaltung festmachen ließen. Maßgeblich sind technische Regeln und das Wissen von Planern, Sachverständigen und Handwerkern. Für die Verwaltung zählt zweierlei: dass die Bauunterlagen zeigen, woraus das Haus gebaut ist, und dass Schäden früh erkannt und von Fachleuten beurteilt werden. Für die Prüfung zum zertifizierten Verwalter lernen Sie Baustoffkunde aus Fachliteratur; dieser Ratgeber ersetzt sie nicht.

Wenn sich Teile vom Gebäude lösen, etwa Dachziegel oder Fassadenteile, und dadurch jemand verletzt oder etwas beschädigt wird, haftet der Besitzer des Grundstücks, wenn das an fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung liegt. Er entlastet sich nur, wenn er beweist, dass er die erforderliche Sorgfalt beachtet hat (§ 836 Abs. 1 BGB). Regelmäßige Begehungen und dokumentierte Reparaturen sind der Weg, diese Sorgfalt zu belegen.

Heizung: Prüfung und Optimierung

In Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen gilt für wasserführende Heizungen, die keine Wärmepumpe sind, eine Prüf- und Optimierungspflicht (§ 60b Gebäudemodernisierungsgesetz, vormals Gebäudeenergiegesetz):

• Eingebaut nach dem 30. September 2009: Prüfung innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren seit dem Einbau.
• Eingebaut vor dem 1. Oktober 2009: Prüfung bis zum 30. September 2027.

Geprüft werden unter anderem die Einstellungen, die Heizungspumpe, die Dämmung von Rohren und Armaturen und Möglichkeiten, die Vorlauftemperatur zu senken. Das Ergebnis wird schriftlich festgehalten, nötige Optimierungen sind innerhalb eines Jahres umzusetzen, und Mieter können das Ergebnis verlangen.

Nach dem Einbau oder Aufstellen einer wasserführenden Heizung ist in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen außerdem ein hydraulischer Abgleich vorgeschrieben (§ 60c GModG).

Heizkosten: verbrauchsabhängig abrechnen

Heiz- und Warmwasserkosten werden verbrauchsabhängig verteilt, mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Dafür braucht es Erfassungsgeräte, die heute fernablesbar sein sollen. Fehlt das, können Mieter ihren Anteil kürzen (§ 12 HeizkostenV) – gegenüber der Gemeinschaft gilt dieses Kürzungsrecht für den einzelnen Eigentümer allerdings nicht.

Trinkwasser: Legionellen

Wird Trinkwasser gewerblich abgegeben – in der Gemeinschaft heißt das in der Regel: an Mieter –, muss es auf Legionellen untersucht werden, wenn ein Warmwasserspeicher mehr als 400 Liter oder die Leitung mehr als 3 Liter fasst, Duschen vorhanden sind und es kein Ein- oder Zweifamilienhaus ist. Die Untersuchung ist mindestens alle drei Jahre fällig (§ 31 TrinkwV). Ob das zutrifft, kann nur jemand beurteilen, der die Anlage kennt.

Weitere Anlagen

Für viele Anlagen gibt es Prüfturnusse aus technischen Regeln und Herstellervorgaben. Gesichert ist etwa: Rückstausicherungen sind halbjährlich von einer sachkundigen Person zu prüfen, kraftbetätigte Tore und Schranken mindestens einmal im Jahr. Für Aufzüge, Rauchwarnmelder, Lüftungsanlagen und andere Anlagen sollten Sie die Fristen mit dem Wartungsbetrieb oder Sachverständigen klären – die Grundlagen sind teils Landesrecht, teils technische Normen.

So unterstützt Sie das Portal

• In der Ausstattung Ihrer Gemeinschaft kreuzen Sie an, welche Anlagen es gibt – etwa Zentralheizung, Trinkwasser-Großanlage, Aufzug, Hebeanlage oder Tore.
• Daraus entsteht der Pflichtenkalender mit den Prüfungen und ihrem Turnus; er sagt, was ansteht und woher die Pflicht kommt.
• Die jährliche Objektbegehung ist als Pflicht hinterlegt; die Befunde führen zu Auftrag, Angebot oder Tagesordnungspunkt.

Dieser Artikel erklärt die Rechtslage in ihren Grundzügen und ersetzt im Streitfall keine Rechtsberatung.