Makler- und Bauträgerverordnung: Was davon für den WEG-Verwalter gilt

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) richtet sich an Gewerbetreibende, die eine Tätigkeit nach § 34c Abs. 1 der Gewerbeordnung ausüben – unabhängig davon, ob sie eine Erlaubnis brauchen (§ 1 Abs. 1 MaBV). Dazu gehört der Wohnimmobilienverwalter: wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern oder für Dritte Wohnraummietverhältnisse verwaltet (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO).

Gilt das für den Eigentümer, der selbst verwaltet?

Entscheidend ist das Wort „gewerbsmäßig“. Nach der Gesetzesbegründung ist die Tätigkeit gewerbsmäßig, wenn sie selbständig ausgeübt wird, auf Gewinnerzielung gerichtet und auf eine gewisse Dauer angelegt ist. Nicht erfasst ist ausdrücklich die nicht gewerbsmäßige Verwaltung durch die Gemeinschaft selbst oder durch einen Miteigentümer, Verwandten oder Bekannten (BT-Drs. 18/10190). Ob Ihre Tätigkeit im Einzelfall gewerbsmäßig ist, hängt vor allem an der Gewinnerzielungsabsicht; der Ratgeber zum Eigentümer als Verwalter geht darauf genauer ein. Für die Prüfung zum zertifizierten Verwalter müssen Sie die Regeln aber kennen.

Nur ein Teil der MaBV gilt für den Verwalter

Für Wohnimmobilienverwalter gilt die MaBV nicht – mit Ausnahme der §§ 11, 15 bis 15b und einzelner Regelungen in §§ 18 und 19 (§ 1 Abs. 2 Satz 2 MaBV). Nicht für den Verwalter gelten damit insbesondere:

• die Sicherheitsleistung (§ 2 MaBV),
• die getrennte Verwaltung von Vermögen des Auftraggebers auf einem Sonderkonto (§ 6),
• die Buchführungspflicht (§ 10) und die Aufbewahrung nach § 14.

Diese Pflichten treffen Makler, Bauträger und Baubetreuer. Dass das Geld der Gemeinschaft nicht mit dem eigenen vermischt werden darf, folgt für den WEG-Verwalter also nicht aus der MaBV. Das Wohnungseigentumsgesetz gibt der Gemeinschaft ein eigenes Vermögen (§ 9a Abs. 1 und 3 WEG); dass es deshalb getrennt zu führen ist, ist eine naheliegende Lesart, die hier nicht an Rechtsprechung geprüft ist.

Was für den Verwalter gilt

• Auskunft über Qualifikation (§ 11 Satz 1 Nr. 3 MaBV): Auf Anfrage des Auftraggebers geben Sie unverzüglich und in Textform Auskunft über Ihre berufsspezifischen Qualifikationen und die Weiterbildungen der letzten drei Kalenderjahre – Ihre eigenen und die Ihrer unmittelbar mitwirkenden Beschäftigten. Ein Verweis auf die eigene Internetseite genügt.
• Berufshaftpflicht (§ 15 MaBV): bei einem im Inland zugelassenen Versicherer, mindestens 500.000 Euro je Versicherungsfall und 1.000.000 Euro je Jahr, für Vermögensschäden aus der Verwaltung einschließlich des Einstehens für Gehilfen. Ausgeschlossen werden darf nur die wissentliche Pflichtverletzung neben marktüblichen Ausschlüssen.
• Versicherungsbestätigung (§ 15a MaBV): Bei Antragstellung darf sie nicht älter als drei Monate sein; der Versicherer meldet Beendigung und Einschränkungen der Erlaubnisbehörde.
• Weiterbildung (§ 15b MaBV, § 34c Abs. 2a GewO): 20 Stunden in drei Kalenderjahren, inhaltlich an Anlage 1 der MaBV ausgerichtet. Die Nachweise – Name, Datum, Umfang, Inhalt, Anbieter – bewahren Sie drei Jahre auf, gerechnet ab dem Ende des Kalenderjahres der Maßnahme. Wer die Ausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann oder die Prüfung zum Immobilienfachwirt abgeschlossen hat, beginnt mit der Pflicht erst drei Jahre danach.

So unterstützt Sie das Portal

• Das Portal führt das Geld der Gemeinschaft auf einem Konto der Gemeinschaft, nicht auf einem Treuhandkonto des Verwalters.
• Unter „Prüfungsvorbereitung“ finden Sie die Lernlandkarte zum zertifizierten Verwalter mit den passenden Ratgebern.

Dieser Artikel erklärt die Rechtslage in ihren Grundzügen und ersetzt im Streitfall keine Rechtsberatung.