Eigentümerversammlung leiten: Beschlussfähigkeit, Abstimmung und Verkündung

Eine gut geleitete Versammlung dauert eine Stunde, eine schlecht geleitete drei — und hinterlässt angreifbare Beschlüsse. Die Regeln sind überschaubar; man muss sie nur in der richtigen Reihenfolge anwenden.

Wer leitet?

Den Vorsitz führt der Verwalter, sofern die Versammlung nichts anderes beschließt (§ 24 Abs. 5 WEG). Die Versammlung kann also mit einfacher Mehrheit eine andere Person bestimmen — etwa ein Beiratsmitglied. Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter, wählt sie die Leitung zu Beginn. Die Leitung eröffnet, ruft die Punkte auf, erteilt das Wort, lässt abstimmen, stellt das Ergebnis fest und schließt.

Beschlussfähigkeit: keine Mindestzahl

Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig, gleich wie viele Eigentümer kommen — auch wenn nur einer erscheint. Entscheidend ist deshalb die richtige Einladung: an alle Eigentümer, in Textform, mit Tagesordnung und in der Regel mit drei Wochen Frist (§ 24 Abs. 4 WEG).

Abstimmen und zählen

• Mehrheit: die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Enthaltungen zählen dabei nicht mit.
• Stimmrecht: jeder Eigentümer eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG) — sofern die Gemeinschaftsordnung nicht nach Anteilen oder Einheiten zählt. Mehrere Eigentümer einer Einheit stimmen einheitlich ab.
• Vollmacht: nur in Textform gültig (§ 25 Abs. 3 WEG) — eine E-Mail genügt nach verbreiteter Ansicht, ein Anruf nicht.
• Stimmverbot: Wer von einem Rechtsgeschäft mit ihm oder einem Rechtsstreit gegen ihn betroffen ist, stimmt bei diesem Punkt nicht mit (§ 25 Abs. 4 WEG).
• Besondere Mehrheiten: etwa drei Viertel der abgegebenen Stimmen für die rein virtuelle Versammlung (§ 23 Abs. 1a WEG); bei baulichen Veränderungen entscheidet die doppelte Mehrheit des § 21 Abs. 2 WEG über die Kosten.

Durchgerechnet: zwei Abstimmungen

Fiktives Beispiel, zwölf Einheiten, Kopfprinzip. Anwesend oder vertreten sind sieben Eigentümer.

• Wirtschaftsplan: 4 Ja, 2 Nein, 1 Enthaltung. Abgegebene Stimmen: 6. 4 von 6 ist die Mehrheit — angenommen, obwohl nur 4 von 12 Eigentümern zugestimmt haben.
• Auftrag an einen Eigentümer (Handwerksbetrieb): Der betroffene Eigentümer ist vom Stimmrecht ausgeschlossen. Von den übrigen sechs: 3 Ja, 3 Nein — Stimmengleichheit ist keine Mehrheit, der Antrag ist abgelehnt.

Feststellen und verkünden

Nach der Rechtsprechung entsteht der Beschluss erst, wenn die Leitung das Ergebnis feststellt und verkündet. Ins Protokoll gehört der beschlossene Wortlaut und das Ergebnis. Über die Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen, unterschrieben von der Leitung, einem Eigentümer und — falls bestellt — dem Beiratsvorsitz (§ 24 Abs. 6 WEG).

Muster: Leitfaden mit Formulierungen

Eröffnung: „Ich eröffne die Eigentümerversammlung der Gemeinschaft … am … um … Uhr. Die Einladung ist am … in Textform an alle Eigentümer versandt worden. Anwesend oder vertreten sind … von … Eigentümern; die Versammlung ist beschlussfähig. Das Protokoll führt ….“

Je Tagesordnungspunkt: „Wir kommen zu TOP …. Der Antrag lautet: … Gibt es Wortmeldungen? … Bei diesem Punkt ist … nach § 25 Abs. 4 WEG nicht stimmberechtigt. Wer stimmt dem Antrag zu? … Wer ist dagegen? … Wer enthält sich? …“

Verkündung: „Ich stelle fest: Der Antrag zu TOP … ist mit … Ja-Stimmen, … Nein-Stimmen und … Enthaltungen angenommen / abgelehnt.“

Schluss: „Die Tagesordnung ist erledigt. Ich schließe die Versammlung um … Uhr.“

Typische Fehler

• Wiederholungsversammlung ansetzen. Die gibt es nicht mehr; jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig.
• Enthaltungen als Nein werten. Bei der einfachen Mehrheit zählen sie gar nicht.
• Mündliche Vollmacht akzeptieren. Ohne Textform ist sie ungültig.
• Nicht verkünden. Ohne Verkündung ist der Beschluss nicht zustande gekommen.
• Unter „Sonstiges“ abstimmen. Nicht angekündigte Gegenstände können nicht wirksam beschlossen werden (§ 23 Abs. 2 WEG).

Allgemeine Information, keine Prüfung des Einzelfalls. Stand 4. November 2026.