Mehrheiten in der WEG: Kopf-, Wert- und Objektprinzip erklärt

„Angenommen oder abgelehnt?" — an dieser Frage scheitern Versammlungen häufiger, als man denkt. Denn zwei Dinge werden gern verwechselt: wie gezählt wird (Stimmprinzip) und wie viel Zustimmung nötig ist (Mehrheit).

Das Stimmprinzip: Wie viele Stimmen hat ein Eigentümer?

• Kopfprinzip — jeder Eigentümer eine Stimme, egal wie viele Wohnungen ihm gehören. Das ist der gesetzliche Regelfall (§ 25 Abs. 2 WEG). Wichtig: Gehört einer Person mehreres, bleibt es eine Stimme; gehört eine Wohnung mehreren gemeinsam, haben sie zusammen ebenfalls nur eine.
• Wertprinzip (MEA) — Stimmen nach Miteigentumsanteilen, wie sie in der Teilungserklärung stehen. Muss dort vereinbart sein.
• Objektprinzip — eine Stimme je Einheit. Ebenfalls nur, wenn die Gemeinschaftsordnung es vorsieht.

Welches Prinzip gilt, steht in Ihrer Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung. Steht dort nichts: Kopfprinzip.

Die Mehrheit: Wie viel Zustimmung braucht der Beschluss?

• Einfache Mehrheit — mehr Ja als Nein. Seit der WEG-Reform 2020 genügt sie für fast alles, auch für Erhaltungsmaßnahmen und die Verwalterbestellung (§ 25 Abs. 1 WEG).
• Drei-Viertel-Mehrheit — der wichtigste Fall: der Grundlagenbeschluss für rein virtuelle Versammlungen (§ 23 Abs. 1a WEG), gemessen an den abgegebenen Stimmen.
• Allstimmigkeit — grundsätzlich müssen alle zustimmen, etwa beim Umlaufbeschluss ohne wirksame Absenkung (§ 23 Abs. 3 WEG). Eine Änderung einer Vereinbarung ist davon zu unterscheiden; gesetzliche Beschlusskompetenzen und wirksame Öffnungsklauseln können für bestimmte Änderungen einen Beschluss erlauben.

Drei Stolpersteine beim Auszählen

1. Enthaltungen zählen nicht als Nein. Sie zählen gar nicht zu den abgegebenen Stimmen — sie verkleinern nur die Bezugsgröße. Bei „mehr Ja als Nein" kann ein Antrag also mit 2 Ja, 1 Nein und 5 Enthaltungen angenommen sein.
2. Stimmrechtsausschluss (§ 25 Abs. 4 WEG): Bloße persönliche Betroffenheit genügt nicht. Das Gesetz nennt insbesondere Rechtsgeschäfte mit dem Eigentümer, Rechtsstreitigkeiten gegen ihn und eine rechtskräftige Verurteilung zur Veräußerung. Die eigene Verwalterbestellung ist von der Abstimmung über den eigenen Verwaltervertrag und die Vergütung zu trennen.
3. Beschlussfähigkeit: Seit 2020 ist jede Versammlung beschlussfähig, egal wie wenige kommen, sofern stimmberechtigte Eigentümer anwesend oder vertreten sind. Abweichende Vereinbarungen sind zu prüfen. Eine vor dem 1. Dezember 2020 vereinbarte Wiederholung des früheren gesetzlichen Quorums gilt wegen § 47 WEG nicht automatisch weiter. Eine kleine Teilnehmerzahl ersetzt weder ordnungsgemäße Einladung noch Mehrheit.

Beschlussmehrheit und Kostenpflicht auseinanderhalten

Bei baulichen Veränderungen ist § 21 WEG zusätzlich zu prüfen. Für eine dort geregelte Belastung aller Eigentümer verlangt Absatz 2 Nummer 1 mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die im Gesetz genannte Hälfte aller Miteigentumsanteile; unverhältnismäßige Kosten schließen diesen Weg aus. Genau zwei Drittel der Stimmen reichen nicht. Ob genau 500/1.000 MEA ausreichen oder die Hälfte überschritten werden muss, wird unterschiedlich ausgelegt. Lassen Sie diesen Grenzfall vor einer Belastung aller Eigentümer individuell klären. Andere Fälle, insbesondere eine angemessene Amortisation, folgen eigenen Regeln. Ein Mehrheitsbeschluss allein beantwortet daher noch nicht, wer bezahlt.

Beim Kopfprinzip müssen unterschiedliche Eigentümergruppen gesondert erfasst werden: Gehört eine Wohnung A allein und eine andere A und B gemeinsam, bestehen grundsätzlich zwei Stimmrechte. Die gemeinsame Stimme müssen A und B einheitlich ausüben.