Umlaufbeschluss in der WEG: Entscheiden ohne Versammlung
Wann ein Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG möglich ist, warum meist alle zustimmen müssen — und worauf es beim Ablauf in Textform ankommt.
Von beschlussreif.de · Redaktionell aktualisiert am · Über diesen Ratgeber
Das Wichtigste zuerst
Ohne Versammlung ist ein Beschluss grundsätzlich möglich, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen. Für einen einzelnen Gegenstand kann zuvor beschlossen werden, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Schweigen ist keine Zustimmung.
Schritt für Schritt
- Eignung und geltende Mehrheitsanforderung prüfen.
- Eindeutigen Antrag mit Unterlagen an alle Eigentümer geben.
- Stimmen mit Datum und Zuordnung erfassen.
- Ergebnis feststellen, bekannt geben und dokumentieren.
Nicht jede Entscheidung braucht eine Versammlung. Für Eilfälle und unstreitige Fragen — die Dachrinne muss repariert werden, das Angebot liegt vor — erlaubt § 23 Abs. 3 WEG den Umlaufbeschluss: Die Eigentümer stimmen in Textform zu, ohne zusammenzukommen.
Die wichtigste Regel: grundsätzlich müssen alle zustimmen
Ein Umlaufbeschluss kommt nur zustande, wenn alle Wohnungseigentümer ihre erforderliche Zustimmung erklären — nicht nur die Mehrheit, und nicht nur die, die antworten. Gesetzliche Stimmrechtsausschlüsse sind vorher zu prüfen. Wer als Stimmberechtigter schweigt, verhindert den Beschluss. Das nennt man Allstimmigkeit, und es ist der Grund, warum Umlaufbeschlüsse in zerstrittenen Gemeinschaften selten funktionieren, in einigen kleinen Gemeinschaften aber das Mittel der Wahl sind.
Die Ausnahme: Die Versammlung kann vorher für einen konkreten Gegenstand beschließen, dass im Umlaufverfahren die einfache Mehrheit genügt (Absenkungsbeschluss, § 23 Abs. 3 S. 2 WEG). Ein Blankoscheck für alle künftigen Umlaufverfahren ist damit nicht möglich — der Absenkungsbeschluss gilt nur für das eine Thema.
Textform genügt: Brief, E-Mail — keine Unterschriftenmappe nötig
Seit der WEG-Reform 2020 reicht für die Zustimmung die Textform (§ 126b BGB): eine E-Mail genügt, ebenso ein unterschriebener Zettel. Wichtig ist, dass die Erklärung die Person erkennen lässt und dokumentiert bleibt.
Der Ablauf in fünf Schritten
- Antrag formulieren — so konkret wie ein Beschlussantrag in der Versammlung: Gegenstand, Kosten, Finanzierung.
- Rückmeldefrist setzen und die Aufforderung an alle Eigentümer schicken (mit dem Antragswortlaut).
- Antworten sammeln — in Textform, jede Antwort dokumentieren.
- Ergebnis feststellen und verkünden — erst mit der Verkündung wird aus den Zustimmungen ein Beschluss.
- In die Beschlusssammlung eintragen — die Pflicht aus § 24 Abs. 7 WEG gilt auch für Umlaufbeschlüsse.
Wofür er sich eignet — und wofür nicht
Geeignet sind überschaubare Reparaturen mit vorliegendem Angebot, Formalien und Fragen, worüber sich die Gemeinschaft ohnehin einig ist. Schlecht geeignet: alles, was Diskussion braucht — größere Sanierungen, Kostenverteilung, Konfliktthemen. Dafür ist die Versammlung da, denn sie ermöglicht eine gemeinsame Aussprache. Bei unmittelbar drohenden Schäden darf das Warten auf sämtliche Antworten notwendige Notmaßnahmen nicht verzögern (§ 18 Abs. 3 WEG).
Ein Beispiel aus dem Verwaltungsalltag
Fiktives Beispiel – keine Daten einer realen Gemeinschaft.
Fünf von sechs Eigentümern stimmen einer Anschaffung zu, eine Person antwortet nicht. Ohne wirksame Absenkung für diesen Gegenstand genügt dieses Ergebnis nicht für einen positiven Umlaufbeschluss.
Tipps für die Selbstverwaltung
- Ändert sich der Antrag wesentlich, stimmen Sie nicht mit Stimmen zu verschiedenen Fassungen weiter ab.
- Eine Antwortfrist ist organisatorisch hilfreich, ersetzt aber keine erforderliche Zustimmung.
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Quellen und Grundlagen
Gesetzliche Anforderungen, Vereinbarungen Ihrer Gemeinschaft und praktische Empfehlungen sind zu unterscheiden. Der redaktionelle Stand ist keine individuelle rechtliche Prüfung.