Zweier-WEG: wenn zwei sich nicht einigen

In einer Gemeinschaft mit zwei Eigentümern gibt es keine Mehrheit, die einen Streit entscheidet. Solange beide sich einig sind, ist die kleine Gemeinschaft die einfachste Form der Selbstverwaltung. Sind sie es nicht, steht alles still, wofür das Gesetz einen Beschluss verlangt. Dieser Ratgeber zeigt, wo genau die Blockade entsteht, was trotzdem geht und welcher Weg am Ende bleibt.

Wann es ein Patt gibt

• Kopfprinzip (gesetzlicher Regelfall): Jeder Eigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG). Stimmt einer mit Ja und einer mit Nein, steht es 1 zu 1. Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG) — und die gibt es nicht. Der Antrag ist abgelehnt.
• Wertprinzip (nach Miteigentumsanteilen): Nur wenn die Gemeinschaftsordnung es vorsieht. Dann entsteht ein Patt nur bei genau gleichen Anteilen, etwa 500/1.000 zu 500/1.000. Sind die Anteile ungleich, entscheidet der größere Anteil allein — das ist kein Patt, sondern eine Mehrheit, mit der der andere leben muss.
• Enthaltung ist kein Nein. Enthaltungen zählen bei der einfachen Mehrheit nicht mit. Stimmt einer mit Ja und der andere enthält sich, ist der Antrag angenommen. Wer etwas verhindern will, muss mit Nein stimmen.
• Wer nicht kommt, stimmt nicht mit. Seit 2020 ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig, auch wenn nur ein Eigentümer erscheint. Voraussetzung ist eine Einladung durch jemanden, der dazu befugt ist — ohne Verwalter der Vorsitzende des Beirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer (§ 24 Abs. 3 WEG).

Was ohne Beschluss liegen bleibt

• Hausgeld: Die Vorschüsse werden für jedes Jahr neu beschlossen (§ 28 Abs. 1 WEG). Ohne Beschluss für das neue Jahr gibt es kein neues Hausgeld — die alten Beträge laufen nur weiter, wenn der letzte Beschluss oder die Gemeinschaftsordnung das ausdrücklich vorsieht.
• Jahresabrechnung: Nachzahlungen und Guthaben aus der Abrechnung werden erst mit dem Beschluss darüber verbindlich (§ 28 Abs. 2 WEG).
• Erhaltung und Reparaturen: Was über den Notfall hinausgeht, braucht einen Beschluss — die neue Heizung ebenso wie der Auftrag an den Dachdecker.
• Verwalter: Auch ihn bestellt die Gemeinschaft durch Beschluss. Wer im Streit einen Verwalter will, stößt deshalb auf dasselbe Patt.

Auch der Umlaufbeschluss hilft nicht weiter: Er verlangt die Zustimmung aller Eigentümer in Textform (§ 23 Abs. 3 WEG). Bei zwei Eigentümern ist das nichts anderes als die Einigung, die gerade fehlt.

Was einer allein darf: die Notmaßnahme

Droht dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar ein Schaden, darf jeder Eigentümer ohne Zustimmung des anderen das Notwendige tun (§ 18 Abs. 3 WEG) — der Rohrbruch in der Nacht, das abgedeckte Dach vor dem angekündigten Sturm. Beauftragen Sie in diesem Fall im eigenen Namen und verlangen Sie die Kosten danach von der Gemeinschaft zurück. Erstattet werden nur erforderliche, vertretbare Kosten, und bis dahin tragen Sie das Risiko selbst. Eine aufgeschobene Modernisierung ist kein Notfall.

Der Weg über das Gericht: die Beschlussersetzungsklage

Jeder Eigentümer hat einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft ordnungsmäßig verwaltet wird (§ 18 Abs. 2 WEG). Blockiert der andere eine Entscheidung, die ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht — den Wirtschaftsplan, die Abrechnung, eine notwendige Reparatur, die Bestellung eines Verwalters —, kann das Gericht den fehlenden Beschluss auf Klage ersetzen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft, nicht gegen den anderen Eigentümer, und das Urteil wirkt für und gegen beide.

Das ist ein echter Ausweg, aber ein langsamer und teurer. Er ersetzt eine einzelne Entscheidung, nicht die Zusammenarbeit. Lassen Sie sich vorher anwaltlich beraten — auch dazu, ob Ihr Anliegen wirklich ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht oder nur Ihrer Vorstellung davon.

Vorbeugen, solange man sich noch einig ist

• Verwalter bestellen: Ein Verwalter löst kein Patt in der Versammlung, aber er erledigt die laufenden Dinge von untergeordneter Bedeutung selbst (§ 27 Abs. 1 WEG). Damit gibt es weniger, worüber man streiten muss. Beschließen Sie das, solange es noch geht.
• Einberufung regeln: Ermächtigen Sie per Beschluss einen von Ihnen, die Versammlung einzuberufen. Ohne Verwalter und ohne Beirat kann sonst niemand einladen.
• Fortgeltung beschließen: Beschließen Sie beim Wirtschaftsplan, dass die Vorschüsse weitergelten, bis ein neuer Plan beschlossen ist. Dann läuft das Hausgeld auch in einem Streitjahr weiter.
• Eine Vereinbarung treffen: Die Gemeinschaftsordnung kann Konfliktregeln enthalten, etwa eine Schlichtung vor dem Gang zum Gericht. Ob und wie weit sie auch einen Stichentscheid vorsehen kann, ist eine Gestaltungsfrage für Notar oder Anwalt — übernehmen Sie keine Musterklausel ungeprüft.

Wo das Portal an seine Grenze kommt

Beschlussreif kann eine Einigung nicht ersetzen. Es zählt die Stimmen richtig, zeigt ein Patt als abgelehnten Antrag und erinnert an Fristen — aber es entscheidet nicht, wer recht hat. Was es kann: den Streitstand sauber dokumentieren. Anträge, Abstimmungsergebnisse, Protokolle und Unterlagen liegen vollständig und mit Datum vor. Kommt es zur Klage, ist genau das die Grundlage, die Anwalt und Gericht brauchen.