Anlage V für die vermietete Eigentumswohnung: Einnahmen, Werbungskosten, Hausgeld

Wer eine Eigentumswohnung vermietet, erklärt die Einkünfte daraus in der Anlage V zur Steuererklärung (§ 21 EStG). Einnahmen sind vor allem die Miete; auch Nachzahlungen Ihres Mieters aus der Betriebskostenabrechnung gehören dazu. Ihnen stehen die Werbungskosten gegenüber: Hausgeld, Grundsteuer, Schuldzinsen, Abschreibung und vieles mehr. Dieser Ratgeber erklärt die Punkte, bei denen Eigentümer einer Wohnung in einer Gemeinschaft besonders oft unsicher sind.

Das Jahr der Zahlung zählt

Steuerlich zählt das Jahr, in dem Geld fließt (§ 11 EStG) – nicht das Jahr, für das es gedacht ist. Das unterscheidet die Anlage V von der Betriebskostenabrechnung, die nach dem Abrechnungsjahr rechnet. Eine Nachzahlung Ihres Mieters für 2025, die im Mai 2026 eingeht, ist eine Einnahme des Jahres 2026.

Eine Ausnahme gilt für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen kurz um den Jahreswechsel, etwa die Januarmiete, die schon Ende Dezember kommt. Als „kurze Zeit“ gelten zehn Tage. Nach dem Bundesfinanzhof muss dabei auch die Fälligkeit in diesem Zeitraum liegen (VIII R 1/20).

Hausgeld – aber ohne die Erhaltungsrücklage

Das Hausgeld, das Sie an die Gemeinschaft zahlen, ist im Jahr der Zahlung Werbungskosten. Ausgenommen ist der Teil, der in die Erhaltungsrücklage fließt. Der Bundesfinanzhof hat 2025 entschieden, dass die Zuführung zur Erhaltungsrücklage keinen Werbungskostenabzug rechtfertigt – auch nicht nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts (IX R 19/24). Entscheidend ist, dass beim Einzahlen noch nicht feststeht, wofür das Geld später verwendet wird.

Abziehbar wird Ihr Anteil erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für eine Maßnahme ausgibt – und dann nach der Art der Maßnahme: Erhaltung sofort, Herstellung nur über die Abschreibung. Für eine Sonderumlage sieht die Praxisliteratur es ebenso; höchstrichterlich entschieden ist nur die Rücklage. Die Zeilen für nicht umgelegte Kosten im amtlichen Formular tragen deshalb den Zusatz „ohne Erhaltungsrücklage“.

Kein Steuerbonus für Handwerker beim Vermieter

Die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen (§ 35a EStG) gilt nur für den eigenen Haushalt und ist ausgeschlossen, soweit die Kosten Werbungskosten sind. Für die vermietete Wohnung setzen Sie solche Kosten deshalb als Werbungskosten an – nie zusätzlich als Steuerbonus.

Schuldzinsen und Abschreibung

Haben Sie die Wohnung mit einem Darlehen finanziert, sind die Schuldzinsen Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Die Tilgung ist Rückzahlung des Kredits und gehört nicht dazu.

Das Gebäude schreiben Sie linear ab. Der Satz hängt davon ab, wann das Gebäude fertiggestellt wurde – nicht davon, wann Sie gekauft haben: drei Prozent bei Fertigstellung nach 2022, zwei Prozent bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, zweieinhalb Prozent bei älteren Gebäuden (§ 7 Abs. 4 EStG). Im Jahr der Anschaffung zählt die Abschreibung erst ab dem Anschaffungsmonat. Der Anteil für Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.

Grundsteuer und Mieteinnahmen

Die Grundsteuer für Ihre Wohnung zahlen Sie selbst; sie ist im Jahr der Zahlung Werbungskosten. Legen Sie sie über die Betriebskosten auf Ihren Mieter um, gehört eine Nachzahlung Ihres Mieters im Jahr ihres Eingangs zu den Einnahmen.

Wo das Portal aufhört

Ob eine größere Maßnahme Erhaltung ist oder zu den Herstellungskosten gehört, ob Sie größeren Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre verteilen oder ob anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen, entscheidet das Portal nicht. Das sind Fragen für Ihren Steuerberater.

So unterstützt Sie das Portal

• Unter „Anlage V“ stellt „Mein Eigentum“ die Einnahmen und Ausgaben des Jahres nach Zu- und Abfluss zusammen und rechnet den Anteil der Erhaltungsrücklage aus dem Hausgeld heraus.
• Die Abschreibung rechnet das Portal aus Ihren Angaben zu Kaufpreis, Nebenkosten, Bodenanteil und Anschaffungstag – ohne eine dieser Größen zu schätzen.
• Schuldzinsen tragen Sie nach der Bescheinigung Ihrer Bank nach.

Dieser Artikel erklärt die Grundzüge und ersetzt keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung. Klären Sie Einzelfragen mit Ihrem Steuerberater.