Grundsteuer der Eigentumswohnung: eigener Bescheid, Fälligkeit, Umlage auf den Mieter

Die Grundsteuer ist keine Sache der Gemeinschaft, sondern Ihre eigene. Das überrascht viele Eigentümer, weil die Gemeinschaft sonst fast alle Kosten des Hauses abrechnet. Bei der Grundsteuer ist es anders – und das hat Folgen für Ihre Betriebskostenabrechnung.

Jede Wohnung hat ihren eigenen Bescheid

Für die Grundsteuer gilt jedes Wohnungseigentum und Teileigentum als eigenes Grundstück (§ 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG). Jede Eigentumswohnung ist also eine eigene Einheit, und jeder Eigentümer bekommt seinen eigenen Bescheid – für seine Wohnung samt dem anteiligen Grund und Boden. Schuldner ist, wem die Einheit zugerechnet ist, also der Eigentümer (§ 10 GrStG). Die Gemeinschaft schuldet die Grundsteuer für die Wohnungen nicht; sie steht deshalb auch nicht in ihrem Wirtschaftsplan oder ihrer Jahresabrechnung.

Nicht überall dieselbe Berechnung

Seit der Grundsteuerreform rechnen nicht alle Länder gleich. Neun Länder wenden das Bundesmodell an. Fünf Länder haben eigene Gesetze: Bayern zum Beispiel rechnet allein nach Flächen, Lage und Wert spielen dort keine Rolle. Baden-Württemberg rechnet nach den vorliegenden Darstellungen im Wesentlichen nach Grundstücksfläche und Bodenrichtwert, Hessen, Niedersachsen und Hamburg mit eigenen Flächen- und Lagemodellen. Zwei weitere Länder nutzen das Bundesmodell mit eigenen Messzahlen. Wie hoch Ihre Grundsteuer am Ende ist, bestimmt außerdem der Hebesatz Ihrer Gemeinde.

Wann Sie zahlen

Die Grundsteuer wird für das Kalenderjahr festgesetzt. Sie ist in vier Raten fällig, am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 Abs. 1 GrStG). Kleine Beträge kann die Gemeinde auf einen oder zwei Termine legen. Auf Antrag können Sie den ganzen Jahresbetrag am 1. Juli zahlen; den Antrag stellen Sie bis zum 30. September des Vorjahres (§ 28 Abs. 3 GrStG).

Kommt ein neuer Bescheid, zahlen Sie bis dahin weiter nach dem alten. Ergibt der neue Bescheid für die bereits vergangenen Termine mehr, ist der Unterschied binnen eines Monats nach Bekanntgabe zu zahlen; zu viel Gezahltes wird verrechnet oder erstattet (§ 30 GrStG). Ein Änderungsbescheid ersetzt dabei den Betrag des ganzen Jahres.

Umlage auf den Mieter

Die Grundsteuer ist die erste Position im Katalog der Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Haben Sie im Mietvertrag vereinbart, dass Ihr Mieter die Betriebskosten trägt, können Sie sie in der Betriebskostenabrechnung umlegen. Weil sie nicht über die Gemeinschaft läuft, steht sie nicht in Ihrer Hausgeldabrechnung – Sie nehmen sie aus Ihrem eigenen Bescheid. Wird sie vergessen, fehlt sie in der Abrechnung – und nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist eine Nachforderung in der Regel ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB).

Haben Sie einen Stellplatz an einen anderen Mieter vermietet, gehört die Grundsteuer aus dem Bescheid der Wohnung nach der Lesart des Portals nicht in dessen Abrechnung.

Grundsteuer und Steuererklärung

Für die vermietete Wohnung ist die Grundsteuer im Jahr der Zahlung Werbungskosten (§ 11 Abs. 2 EStG). Eine Nachzahlung Ihres Mieters aus der Betriebskostenabrechnung ist eine Einnahme im Jahr ihres Eingangs.

So unterstützt Sie das Portal

• Unter „Grundsteuer“ erfassen Sie in „Mein Eigentum“ den Bescheid Ihrer Gemeinde; ein Änderungsbescheid ist eine neue Zeile.
• Das Portal zeigt die Fälligkeiten des Jahres und die erfassten Zahlungen.
• Von dort geht die Grundsteuer in die Betriebskostenabrechnung für Ihren Mieter und in die steuerliche Aufstellung.

Dieser Artikel erklärt die Rechtslage in ihren Grundzügen und ersetzt im Streitfall keine Rechtsberatung.