Beschluss angefochten — was jetzt gilt

Ein Beschluss der Eigentümerversammlung ist nicht in Stein gemeißelt: Jeder Eigentümer kann ihn gerichtlich überprüfen lassen. Für die Anfechtung gelten grundsätzlich ein Monat zur Klageerhebung und zwei Monate zur Begründung. Die Feststellung einer Nichtigkeit ist davon zu unterscheiden.

Die beiden Fristen des § 45 WEG

• Ein Monat nach der Beschlussfassung: Die Anfechtungsklage muss erhoben sein.
• Zwei Monate nach der Beschlussfassung: Die Klage muss begründet sein.

Warten Sie nicht auf den Zugang des Protokolls. Eine Klage wird grundsätzlich durch Zustellung erhoben; rechtzeitiger Eingang bei Gericht kann nach § 167 ZPO genügen, wenn die Zustellung demnächst erfolgt. Gerichtskostenanforderungen und Rückfragen müssen deshalb unverzüglich bearbeitet werden. Eine gewöhnliche E-Mail an das Gericht ist kein verlässlicher Weg zur formwirksamen Klageeinreichung.

Gezählt wird ab dem Tag der Beschlussfassung, wobei dieser Tag selbst nicht mitzählt (§ 187 Abs. 1 BGB). Die Frist endet an dem Tag des Folgemonats, der dem Beschlusstag entspricht (§ 188 Abs. 2 BGB); gibt es ihn nicht — Beschluss am 31. Januar —, endet sie am letzten Tag des Monats (§ 188 Abs. 3 BGB). Fällt das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag, verschiebt es sich auf den nächsten Werktag (§ 193 BGB). Welche Feiertage gelten, richtet sich nach dem maßgeblichen Gerichtsort; örtliche Feiertage sind mitzuprüfen.

Beides sind Ausschlussfristen. Wer sie versäumt, verliert das Recht zur Anfechtung — auch dann, wenn der Beschluss inhaltlich fehlerhaft war. Nur bei unverschuldeter Versäumnis kommt eine Wiedereinsetzung in Betracht (§ 45 S. 2 WEG in Verbindung mit den §§ 233 bis 238 ZPO).

Klage beim Amtsgericht — nicht Widerspruch beim Verwalter

Der häufigste Irrtum, den wir in echten Verwaltungsunterlagen gefunden haben, lautet „vierwöchige Widerspruchsfrist". Das ist falsch, und es kostet Rechte:

• Die Frist wahrt nur eine Anfechtungsklage (§ 44 Abs. 1 S. 1 WEG). Ein Brief an die Verwaltung, ein Protokollwiderspruch oder eine E-Mail an den Beirat wahren sie nicht.
• Beklagte ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht die übrigen Eigentümer und nicht die Verwaltung (§ 44 Abs. 2 S. 1 WEG).
• Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG) — unabhängig vom Streitwert und unabhängig davon, wo die Beteiligten wohnen.

Für die Verwaltung folgt daraus eine eigene Pflicht: Sie hat den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich bekannt zu machen (§ 44 Abs. 2 S. 2 WEG). Und das Urteil wirkt später für und gegen alle Eigentümer, auch gegen die, die gar nicht am Verfahren beteiligt waren (§ 44 Abs. 3 WEG).

Der angefochtene Beschluss gilt weiter

Das überrascht viele: Eine Anfechtungsklage hält den Beschluss nicht auf. Ein Beschluss ist gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. 4 S. 2 WEG). Die Verwaltung ist also grundsätzlich verpflichtet, ihn zu vollziehen — wer stattdessen abwartet, verletzt seine Pflichten und kann dafür haften.

Bei irreversiblen Maßnahmen kann eine besondere Abwägung erforderlich sein. Ob ein Aufschub zulässig und sinnvoll ist, hängt unter anderem von Dringlichkeit, Beschlussinhalt und möglichen gerichtlichen Anordnungen ab. Lassen Sie das Vorgehen bei einem konkreten Streit prüfen und dokumentieren Sie die Entscheidung. Weder sofortige Ausführung noch pauschales Abwarten ist für jeden Fall die richtige Regel.

Anfechtbar ist nicht dasselbe wie nichtig

Anfechtbar ist ein Beschluss, der gegen die ordnungsmäßige Verwaltung oder gegen Formvorschriften verstößt — eine zu kurze Einladungsfrist, ein nicht angekündigter Tagesordnungspunkt, ein falsch gezähltes Ergebnis. Er wird bestandskräftig, wenn niemand rechtzeitig klagt.

Nichtig ist ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 S. 1 WEG). Ein typischer Fall: Die Versammlung beschließt etwas, wofür sie überhaupt keine Beschlusskompetenz hat, etwa die erstmalige Begründung eines Sondernutzungsrechts ohne entsprechende gesetzliche oder vereinbarte Kompetenz. Nicht jeder Eingriff in die Nutzung des Sondereigentums ist automatisch kompetenzwidrig. Ein nichtiger Beschluss ist von Anfang an unwirksam — ohne Frist. Der Ablauf der Monatsfrist macht ihn nicht gültig, und die Nichtigkeit lässt sich jederzeit mit der Nichtigkeitsklage feststellen (§ 44 Abs. 1 S. 1 WEG).

Was die Verwaltung praktisch tun sollte

1. Fristende kennen. beschlussreif rechnet es für jeden festgestellten Beschluss aus und zeigt es in der Beschlusssammlung an. Prüfen Sie die Ausgangsdaten: Der Fristablauf beweist weder das Ausbleiben einer Klage noch die Wirksamkeit eines möglicherweise nichtigen Beschlusses.
2. Vor der Feststellung prüfen. Mögliche Fehler betreffen unter anderem Einladungsfrist, nicht angekündigte Gegenstände und unbestimmte Beschlusstexte. Die Anfechtungs-Ampel im Protokollschritt geht diese Punkte durch, solange sich noch etwas ändern lässt.
3. Bei irreversiblen Maßnahmen das Vorgehen gesondert prüfen und die Entscheidung dokumentieren.
4. Eine eingegangene Klage sofort allen bekannt machen und in der Beschlusssammlung vermerken (§ 24 Abs. 7 S. 4 WEG).

Dieser Artikel erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob ein Formfehler sich auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat und ob ein Gericht den Beschluss deshalb für ungültig erklärt, entscheidet allein das Gericht.