Indexmiete erhöhen: Jahresfrist, Verbraucherpreisindex und Brief an den Mieter

Bei einer Indexmiete haben Sie mit Ihrem Mieter schriftlich vereinbart, dass sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex richtet. Gemeint ist der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, den das Statistische Bundesamt ermittelt (§ 557b Abs. 1 BGB). Steigen die Verbraucherpreise, dürfen Sie die Miete im selben Verhältnis anheben. Von selbst geschieht das aber nicht: Sie müssen die Anpassung Ihrem Mieter erklären.

Die Jahresfrist

Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 BGB). Ausgenommen sind nur Erhöhungen nach Modernisierung und wegen gestiegener Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB). Gezählt wird ab dem Mietbeginn oder ab dem Tag, an dem die letzte Änderung der Miete wirksam wurde.

Entscheidend ist der Tag, ab dem die neue Miete gelten soll, nicht der Tag Ihres Briefes. Sie dürfen die Erklärung also schon vor Ablauf des Jahres abschicken, solange die neue Miete erst danach gilt. Kommt sie so früh, dass die neue Miete noch in das Jahr fiele, ist sie nach der Rechtsprechung unwirksam und wird nicht einfach auf einen späteren Termin verschoben. Sie müssten dann neu erklären.

Haben Sie die Miete zwischendurch einvernehmlich mit Ihrem Mieter geändert, ist nicht abschließend geklärt, ob die Jahresfrist ab dieser Vereinbarung neu läuft. Vorsichtig gerechnet zählt sie mit.

Der richtige Indexwert

Sie brauchen zwei Werte: den Indexstand, auf dem die jetzige Miete beruht, und den aktuellen. Maßgeblich ist der Verbraucherpreisindex, der veröffentlicht ist, wenn Ihr Brief beim Mieter ankommt. Nehmen Sie deshalb den jüngsten Monat, den das Statistische Bundesamt zu diesem Zeitpunkt schon veröffentlicht hat. Das ist in der Regel der Vormonat oder der Monat davor. Ein Wert, der beim Zugang noch nicht veröffentlicht ist, kann die Erklärung nicht tragen.

Der Index steht derzeit auf der Basis 2020 = 100. Beide Werte müssen aus derselben Reihe stammen. Stellt das Statistische Bundesamt auf ein neues Basisjahr um, gilt nach der Rechtsprechung allein die neue Reihe – auch für den Ausgangswert Ihrer letzten Anpassung. Einen alten Wert auf alter Basis dürfen Sie dann nicht gegen einen neuen Wert rechnen. Bereits erfolgte Anpassungen bleiben davon unberührt.

So rechnen Sie die neue Miete

Die neue Miete ist die bisherige Miete mal neuer Index geteilt durch alten Index. Das Portal rundet dabei auf den Cent ab. Die Rechnung gilt in beide Richtungen: Sinkt der Index, sinkt auch die Miete, und Ihr Mieter kann die Senkung seinerseits in Textform geltend machen.

Ein Beispiel: Die Miete beträgt 800 Euro und beruht auf dem Index für Januar 2024 mit 117,6. Der Wert für Dezember 2024 beträgt 120,5. Die neue Miete ist 800 × 120,5 ÷ 117,6 = 819,72 Euro, also 19,72 Euro mehr im Monat.

Der Brief an den Mieter

Die Anpassung erklären Sie in Textform, etwa als Brief (§ 557b Abs. 3 BGB). Eine Zustimmung Ihres Mieters brauchen Sie nicht. In die Erklärung gehören:

• die eingetretene Änderung des Index, also alter und neuer Wert mit ihren Monaten,
• die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag.

Sind mehrere Personen Ihre Mieter, richten Sie die Erklärung an alle. Bewahren Sie einen Nachweis darüber auf, wann der Brief angekommen ist – ab dem Zugang laufen die Fristen.

Ab wann die neue Miete gilt

Die neue Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang zu zahlen (§ 557b Abs. 3 BGB). Kommt Ihr Brief im November an, gilt sie ab 1. Januar. Wollen Sie, dass sie zu einem bestimmten Monatsersten gilt, muss der Brief spätestens am letzten Tag des Monats zwei Monate davor ankommen – für den 1. Januar also bis zum 30. November.

Was bei einer Indexmiete nicht geht

Solange die Indexmiete gilt, ist eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 BGB). Sie können also nicht zusätzlich den Mietspiegel heranziehen. Ob die Indexklausel in Ihrem Vertrag selbst wirksam vereinbart ist, prüft das Portal nicht.

Haben Sie im selben Mietvertrag einen Stellplatz oder eine Garage mit eigenem Betrag vermietet, kommt es auf den Wortlaut der Klausel an. Nennt sie nur „die Miete für die Wohnung“, ist nicht geklärt, ob der Stellplatz mitsteigt. Vorsichtig gelesen bleibt sein Betrag dann unverändert.

So unterstützt Sie das Portal

• Unter „Mieterhöhung erstellen“ laden Sie Ihren Mietvertrag hoch; das Portal liest die Indexklausel und rechnet die neue Miete. Die Vorschau ist kostenlos.
• Den Verbraucherpreisindex holt das Portal aus seiner Tabelle mit den Werten des Statistischen Bundesamts. Fehlt ein Monat, tragen Sie ihn selbst ein.
• Das Portal nennt den Tag, ab dem die neue Miete gilt, und sagt, wann die Jahresfrist abgelaufen ist. Den Brief erhalten Sie als PDF.

Dieser Artikel erklärt die Rechtslage in ihren Grundzügen und ersetzt im Streitfall keine Rechtsberatung.