Miete erhöhen: Vergleichsmiete, Kappungsgrenze, Index- und Staffelmiete

Wie Sie die Miete erhöhen können, hängt davon ab, was im Mietvertrag steht. Haben Sie eine feste Miete vereinbart, gilt der Weg über die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei einer Staffelmiete steht die Erhöhung schon im Vertrag, bei einer Indexmiete folgt sie den Verbraucherpreisen. Solange eine Staffel- oder Indexmiete gilt, ist der Weg über die Vergleichsmiete versperrt.

Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Sie können die Zustimmung zu einer höheren Miete verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, an dem die Erhöhung gelten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Verlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung kommen (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus den Mieten, die in Ihrer Gemeinde in den letzten sechs Jahren für vergleichbare Wohnungen vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB) — nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetischem Zustand.

Die Kappungsgrenze

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete auf diesem Weg um höchstens 20 Prozent steigen. Wo die Landesregierung ein Gebiet mit knappem Wohnraum bestimmt hat, sind es 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Ob Ihre Gemeinde dazugehört, steht in der Verordnung Ihres Landes; das Portal fragt Sie danach, statt es zu raten.

Begründung und Form

Das Verlangen müssen Sie in Textform erklären und begründen (§ 558a Abs. 1 BGB). Als Begründung nennt das Gesetz vor allem einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder drei vergleichbare Wohnungen (Abs. 2). Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für Ihre Wohnung, müssen Sie diese Angaben auch dann mitteilen, wenn Sie sich auf etwas anderes stützen (Abs. 3). Bei einem Mietspiegel mit Spannen genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (Abs. 4). Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen einen Mietspiegel erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB).

Sind mehrere Personen Ihre Mieter, richten Sie das Verlangen an alle — die Zustimmung sollten Sie von allen bekommen.

Zustimmung und Fristen

Ihr Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, zuzustimmen. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 1 BGB). Ein Beispiel: Zugang im März, Zustimmungsfrist bis Ende Mai, neue Miete ab Juni. Stimmt er nicht zu, können Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (Abs. 2).

Vereinbaren Sie eine Erhöhung einfach einvernehmlich mit Ihrem Mieter, ist nicht abschließend geklärt, ob sie die Jahresfrist für ein späteres Verlangen neu auslöst. Das Portal rechnet vorsichtig und zählt sie mit.

Staffelmiete

Bei der Staffelmiete stehen die künftigen Mieten oder Erhöhungen schon als Geldbetrag im schriftlichen Vertrag. Jede Stufe muss mindestens ein Jahr gelten, auch die erste gegenüber der Anfangsmiete. Solange die Staffel läuft, ist eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete ausgeschlossen (§ 557a Abs. 1 und 2 BGB). Das Kündigungsrecht des Mieters darf für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden (Abs. 3).

Indexmiete

Bei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts (§ 557b Abs. 1 BGB). Sie muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete ist ausgeschlossen (Abs. 2). Eine Anpassung erklären Sie in Textform; darin nennen Sie die Änderung des Index und die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag. Die neue Miete gilt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang (Abs. 3).

So unterstützt das Portal

• Unter „Mieterhöhung“ prüft „Mein Eigentum“ vorab Wartefrist, Jahresfrist und Kappungsgrenze aus dem Mietverlauf und zeigt, ab wann ein Verlangen möglich ist.
• Das Verlangen entsteht als Brief mit Begründung und Anlagenliste; bei der Indexmiete rechnet das Portal die Anpassung und schreibt den Brief zur Indexanpassung.
• „Was steht an?“ erinnert an Staffelstufen und mögliche Indexanpassungen.

Dieser Artikel erklärt die Rechtslage in ihren Grundzügen und ersetzt im Streitfall keine Rechtsberatung.