Miete für Garage oder Stellplatz erhöhen: eigener Vertrag oder Teil der Wohnung

Wie Sie die Miete für eine Garage, einen Tiefgaragenplatz oder einen Stellplatz erhöhen können, entscheidet eine Frage vorab: Gehört der Stellplatz zum Mietvertrag über die Wohnung, oder haben Sie ihn mit einem eigenen Vertrag vermietet? Davon hängt ab, welche Regeln gelten.

Teil des Wohnungsmietvertrags

Steht der Stellplatz im selben Vertrag wie die Wohnung, ist er Teil des Wohnraummietverhältnisses. Dann gelten die Regeln für Wohnraum: Bei einer festen Miete erhöhen Sie über die ortsübliche Vergleichsmiete, bei einer Index- oder Staffelmiete nach der Vereinbarung. Den Stellplatz allein können Sie dann nicht kündigen – eine Teilkündigung nur der Garage ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unzulässig (VIII ZR 251/10, dem Portal nur aus zweiter Hand bekannt).

Bei der Indexmiete kommt es auf den Wortlaut der Klausel an. Nennt sie den Stellplatz oder die Gesamtmiete, steigt der Stellplatzbetrag mit. Nennt sie nur „die Miete für die Wohnung“, ist nicht geklärt, ob er mitsteigt; vorsichtig gelesen bleibt er unverändert.

Wann ist es ein eigener Vertrag?

Haben Sie einen schriftlichen Wohnungsmietvertrag und daneben einen separat abgeschlossenen Garagenvertrag, spricht nach der Rechtsprechung zunächst vieles dafür, dass beide selbstständig sind. Diese Vermutung lässt sich aber widerlegen – im Regelfall dann, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen. Unterschiedliche Kündigungsfristen in den beiden Verträgen sprechen nach Praxisberichten wieder für Selbstständigkeit. Mietet derselbe Mieter auf demselben Grundstück Wohnung und Garage, gehen Sie vorsichtshalber von einem einheitlichen Vertrag aus.

Eigener Vertrag: kein Mietspiegel, keine Indexmiete nach § 557b

Für die Vermietung einer Garage oder eines Stellplatzes gelten nur die Vorschriften, die § 578 BGB nennt. Die Regeln zur Mieterhöhung bei Wohnraum – Staffel-, Index- und Vergleichsmiete – gehören nach dem Wortlaut nicht dazu. Eine gesicherte Rechtsprechung dazu kennt das Portal nicht. Eine Erhöhung ist dann auf drei Wegen möglich:

• wenn Ihr Vertrag eine Klausel dafür vorsieht,
• durch eine Vereinbarung mit Ihrem Mieter,
• durch eine Änderungskündigung.

Die Klausel im Vertrag

Sieht Ihr Garagenvertrag eine Anpassung vor, gilt, was dort steht. Eine Bindung an den Verbraucherpreisindex ist dabei nur unter Bedingungen des Preisklauselgesetzes erlaubt – etwa wenn der Vertrag mindestens zehn Jahre läuft oder Sie für mindestens zehn Jahre auf die ordentliche Kündigung verzichten (§ 3 PrKG). Die Klausel muss außerdem bestimmt sein und darf keine Seite unangemessen benachteiligen, etwa indem sie nur nach oben wirkt (§ 2 PrKG). Erlaubt sind auch Klauseln, nach denen die neue Miete nach billigem Ermessen festgesetzt wird (§ 1 Abs. 2 PrKG); ob eine solche Formularklausel im Einzelfall hält, ist offen. Das Portal rechnet nach dem Wortlaut Ihrer Klausel und prüft sie nicht.

Die Vereinbarung

Am einfachsten ist es, sich mit Ihrem Mieter auf eine neue Miete zu einigen. Halten Sie die Vereinbarung schriftlich fest, mit dem Betrag und dem Tag, ab dem er gilt.

Die Änderungskündigung

Stimmt Ihr Mieter nicht zu, können Sie den Garagenvertrag kündigen und ihm zugleich einen neuen Vertrag zu der höheren Miete anbieten. Das Verbot, Wohnraum zum Zweck der Mieterhöhung zu kündigen, und das Erfordernis eines berechtigten Interesses gelten nach dem Wortlaut nur für Wohnraum (§ 573 BGB).

Bei einer Miete, die monatlich bemessen ist, muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen; das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des übernächsten Monats (§ 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB). Das Portal zählt den Samstag dabei als Werktag mit – so liegt der späteste Tag nie zu spät. Ist die Garage ein Geschäftsraum, weil ein Gewerbetreibender sie für seinen Betrieb nutzt, gilt eine längere Frist zum Ende eines Kalendervierteljahres (§ 580a Abs. 2 BGB). Diese Fristen gelten, soweit Ihr Vertrag nichts anderes bestimmt.

Ein Beispiel: Die Garage kostet 60 Euro im Monat. Geht die Kündigung mit dem Angebot von 75 Euro bis zum dritten Werktag im März zu, endet der alte Vertrag Ende Mai. Nimmt der Mieter das Angebot an, zahlt er ab Juni 75 Euro.

Für die Form schreibt das Gesetz bei einer selbstständigen Garage nichts vor, wenn Ihr Vertrag keine Form verlangt. Nehmen Sie trotzdem einen unterschriebenen Brief und sorgen Sie für einen Nachweis des Zugangs – auf ihn kommt es für die Frist an.

So unterstützt Sie das Portal

• Unter „Mieterhöhung erstellen“ beginnen Sie mit Ihrem Mietvertrag; die Vorschau ist kostenlos.
• Das Portal entscheidet nicht, ob Ihr Garagenvertrag selbstständig ist. Es fragt nach den Merkmalen, die dafür sprechen, und weist auf die Folgen hin.

Dieser Artikel erklärt die Rechtslage in ihren Grundzügen und ersetzt im Streitfall keine Rechtsberatung.