Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen: Mietspiegel, Fristen, Zustimmung

Haben Sie mit Ihrem Mieter eine feste Miete vereinbart – also weder eine Staffel- noch eine Indexmiete –, können Sie verlangen, dass er einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmt (§ 558 BGB). Anders als bei der Indexmiete erklären Sie die neue Miete nicht einfach: Ihr Mieter muss zustimmen. Stimmt er nicht zu, entscheidet im Zweifel das Gericht.

Der Weg ist ausgeschlossen, solange eine Staffel- oder Indexmiete gilt, und auch dann, wenn Sie eine Erhöhung vertraglich ausgeschlossen haben oder sich das aus den Umständen ergibt (§ 557 Abs. 3 BGB).

Die beiden Fristen

Zu dem Zeitpunkt, an dem die neue Miete gelten soll, muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein. Das Verlangen selbst dürfen Sie frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung stellen (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen nach Modernisierung und wegen gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit, Stufen einer früheren Staffelmiete dagegen schon. Gezählt wird ab dem Mietbeginn oder der letzten zählenden Erhöhung, je nachdem, was später liegt.

Ob auch eine einvernehmlich vereinbarte Erhöhung die Jahresfrist neu auslöst, ist nicht abschließend geklärt. Wer vorsichtig rechnet, zählt sie mit.

Was die ortsübliche Vergleichsmiete ist

Die ortsübliche Vergleichsmiete bilden die Mieten, die in Ihrer Gemeinde in den letzten sechs Jahren für vergleichbare Wohnungen vereinbart oder geändert wurden – vergleichbar nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetischem Zustand (§ 558 Abs. 2 BGB). Am einfachsten finden Sie sie im Mietspiegel. Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen einen Mietspiegel erstellen und veröffentlichen (§ 558c BGB).

Die Kappungsgrenze

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete auf diesem Weg um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten, die Ihr Land per Verordnung als knapp versorgt bestimmt hat, sind es 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Ob Ihre Gemeinde dazugehört, steht in der Landesverordnung. Auch hier zählen Erhöhungen nach Modernisierung und wegen Betriebskosten nicht mit.

Ein Beispiel: Die Miete beträgt seit drei Jahren 700 Euro. Ohne besonderes Gebiet darf sie höchstens auf 840 Euro steigen. Nennt der Mietspiegel für die Wohnung bis zu 820 Euro, können Sie 820 Euro verlangen.

Haben Sie im selben Vertrag einen Stellplatz mitvermietet, zählen nach einer Rechtsprechung, die das Portal nur aus zweiter Hand kennt, Kappungsgrenze und Vergleich die Gesamtmiete einschließlich des Stellplatzes.

Begründung und Form

Das Verlangen erklären Sie in Textform und begründen es (§ 558a Abs. 1 BGB). Als Begründung nennt das Gesetz vor allem:

• einen Mietspiegel,
• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
• ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen,
• drei vergleichbare Wohnungen.

Bei einem Mietspiegel mit Spannen genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 BGB). Gibt es für Ihre Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für Ihre Wohnung, müssen Sie diese Angaben auch dann mitteilen, wenn Sie Ihr Verlangen auf etwas anderes stützen (Abs. 3). Stützen Sie sich auf Vergleichswohnungen, sollten Sie sie so genau benennen, dass Ihr Mieter sie finden kann – mit Anschrift, Geschoss und Lage im Haus.

Sind mehrere Personen Ihre Mieter, richten Sie das Verlangen an alle – die Zustimmung sollten Sie von allen bekommen.

Zustimmung, Wirkung und Klage

Ihr Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, zuzustimmen. Stimmt er zu, schuldet er die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 1 BGB). Stimmt er nicht zu, können Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (Abs. 2).

Ein Beispiel: Das Verlangen geht im März zu. Die Zustimmungsfrist läuft bis Ende Mai, die neue Miete gilt ab Juni. Stimmt der Mieter nicht zu, läuft die Klagefrist bis Ende August.

Ihr Mieter hat außerdem ein Sonderkündigungsrecht: Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen; die Erhöhung tritt dann nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB).

So unterstützt Sie das Portal

• Unter „Mieterhöhung erstellen“ laden Sie Ihren Mietvertrag hoch; die Vorschau ist kostenlos.
• Den Wert aus dem Mietspiegel tragen Sie ein. Das Portal prüft Wartefrist und Jahresfrist, rechnet die Kappungsgrenze und nennt den frühesten Termin.
• Das Verlangen erhalten Sie als Brief mit Begründung als PDF.

Dieser Artikel erklärt die Rechtslage in ihren Grundzügen und ersetzt im Streitfall keine Rechtsberatung.