Miete bleibt aus: Verzug, Mahnung, Zinsen und wann eine Kündigung droht

Bleibt die Miete einmal aus, ist das meist ein Versehen – eine geänderte Kontonummer, ein vergessener Dauerauftrag. Bleibt sie öfter aus, brauchen Sie einen klaren Überblick: Was ist offen, seit wann, und welche Schritte sind jetzt angemessen? Dieser Ratgeber erklärt die Regeln, auf die es dabei ankommt.

Wann die Miete fällig ist

Die Miete ist zu Beginn des Monats zu zahlen, spätestens bis zum dritten Werktag (§ 556b Abs. 1 BGB). Nach der Rechtsprechung zählt der Samstag dabei nicht als Werktag. Haben Sie mit Ihrem Mieter einen späteren Zahltag vereinbart, etwa den 15., gilt dieser – auch dann, wenn die Abrede nur mündlich getroffen wurde, denn eine individuelle Absprache geht dem Formularvertrag vor (§ 305b BGB). Fällt der vereinbarte Tag auf ein Wochenende oder einen Feiertag, tritt der nächste Werktag an seine Stelle (§ 193 BGB).

Verzug ohne Mahnung

Weil der Zahltag nach dem Kalender feststeht, kommt Ihr Mieter ohne Mahnung in Verzug, wenn er nicht rechtzeitig zahlt (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine Mahnung ist also nicht nötig, damit Verzug eintritt. Sie ist trotzdem sinnvoll: Sie zeigt Ihrem Mieter, was offen ist, und hält fest, dass Sie es angesprochen haben.

Zahlt Ihr Mieter einen Teil, ohne zu sagen, wofür, wird nach dem Gesetz zuerst die fällige vor der nicht fälligen Schuld getilgt, dann nach weiteren Regeln, zuletzt die ältere vor der jüngeren (§ 366 Abs. 2 BGB).

Verzugszinsen

Für die Zeit des Verzugs können Sie Zinsen verlangen, fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Den höheren Satz von neun Prozentpunkten gibt es nur, wenn kein Verbraucher beteiligt ist – weder Mieter noch Vermieter. Ein privater Vermieter ist bei der Verwaltung seines eigenen Vermögens nach der Rechtsprechung regelmäßig selbst Verbraucher. Auch die Pauschale von 40 Euro steht Ihnen nur zu, wenn Ihr Mieter kein Verbraucher ist (§ 288 Abs. 5 BGB).

Erinnern und mahnen

Bewährt hat sich ein ruhiger, gestufter Weg: zuerst eine freundliche Zahlungserinnerung, dann eine Mahnung, zuletzt eine letzte Mahnung mit dem Hinweis, dass danach rechtliche Schritte möglich sind. Nennen Sie in jedem Schreiben, welche Monate offen sind und welcher Betrag. Für einen späteren Streit ist ein Brief mit Nachweis des Absendens besser als eine E-Mail.

Oft hilft vor der ersten Mahnung ein Gespräch. Vereinbaren Sie eine Ratenzahlung, halten Sie sie schriftlich fest – mit Beträgen und Terminen.

Wann eine fristlose Kündigung möglich ist

Das Gesetz nennt zwei Schwellen, ab denen Sie wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen können (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB):

• Ihr Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem Teil davon im Verzug, und der Rückstand übersteigt eine Monatsmiete (Buchstabe a mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
• Er ist über mehr als zwei Termine hinweg mit einem Betrag im Verzug, der zwei Monatsmieten erreicht (Buchstabe b).

Welche „Monatsmiete“ dabei gilt, ist eine Frage der Rechtsprechung; das Portal rechnet vorsichtig mit der Miete einschließlich der Vorauszahlungen. Eine Abmahnung ist vor dieser Kündigung nicht nötig. Zahlt Ihr Mieter den Rückstand aber vollständig, bevor die Kündigung bei ihm ankommt, ist sie ausgeschlossen (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Grund nennen (§ 568 Abs. 1, § 569 Abs. 4 BGB).

Die Schonfrist

Selbst nach einer Kündigung kann Ihr Mieter sie noch abwenden: Zahlt er spätestens zwei Monate, nachdem Ihre Räumungsklage rechtshängig geworden ist, alle fällige Miete und Nutzungsentschädigung – oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle dazu –, wird die Kündigung unwirksam. Das geht allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist ein ernster Schritt mit vielen Einzelheiten. Lassen Sie sich dafür beraten, bevor Sie sie aussprechen.

So unterstützt Sie das Portal

• Das Mietkonto in „Mein Eigentum“ zeigt, welche Mieten offen sind. Ein Eingang innerhalb von drei Geschäftstagen nach dem Zahltag gilt dort als rechtzeitig, damit eine normale Überweisung keinen Verzug auslöst.
• Unter „Mahnung“ schlägt das Portal die passende Stufe vor – frühestens eine Woche nach Verzugsbeginn mit der Zahlungserinnerung – und hält jedes Schreiben mit seiner Aufstellung fest.
• Es zeigt an, ob eine der Schwellen für die fristlose Kündigung erreicht ist. Das Kündigungsschreiben selbst erstellt es nicht.

Dieser Artikel erklärt die Rechtslage in ihren Grundzügen und ersetzt im Streitfall keine Rechtsberatung.