Mieterwechsel und Neuvermietung: Übergabe, Wohnungsgeberbestätigung und Kaution

Ein Mieterwechsel bringt viele kleine Aufgaben auf einmal: Wohnung zurücknehmen, neue Mieter finden, Schlüssel übergeben, Kaution abrechnen und die Gemeinschaft informieren. Wer sie der Reihe nach erledigt, vermeidet später Streit.

Das Übergabeprotokoll

Bei Auszug und Einzug gehen Sie die Wohnung gemeinsam mit dem Mieter durch und halten Raum für Raum fest, in welchem Zustand sie ist. Dazu gehören Zählerstände, Schlüssel und Mängel. Beide unterschreiben. Das Protokoll dient vor allem dem Nachweis: Ohne es lässt sich später schwer zeigen, ob ein Schaden schon beim Einzug da war.

Nicht jede Spur ist ein Schaden. Veränderungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Wo die Grenze zum Schaden verläuft, hängt vom Einzelfall ab; ein gutes Einzugsprotokoll macht sie leichter erkennbar.

Die Wohnungsgeberbestätigung

Wer einzieht, muss sich innerhalb von zwei Wochen bei der Meldebehörde anmelden (§ 17 Abs. 1 BMG). Als Vermieter wirken Sie dabei mit: Sie bestätigen den Einzug schriftlich oder elektronisch gegenüber der Meldebehörde (§ 19 Abs. 1 BMG). In die Bestätigung gehören Ihr Name und Ihre Anschrift, das Einzugsdatum, die Anschrift der Wohnung und die Namen aller meldepflichtigen Personen (§ 19 Abs. 3 BMG) — auch die von Kindern oder Partnern ohne eigenen Mietvertrag. Wer die Bestätigung nicht ausstellt, riskiert ein Bußgeld bis 1.000 Euro (§ 54 BMG). Für den Auszug verlangt das Gesetz in seiner heutigen Fassung keine Bestätigung.

Die Kaution

• Höchstens drei Monatsmieten ohne die Betriebskosten, gleich ob als Pauschale oder Vorauszahlung (§ 551 Abs. 1 BGB).
• In drei Raten: Der Mieter darf eine Geldkaution in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste ist zu Beginn fällig, die weiteren mit den folgenden Mieten (Abs. 2).
• Getrennt anlegen: Sie legen das Geld getrennt von Ihrem Vermögen bei einer Bank an, in der Regel zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution (Abs. 3).

Nach dem Auszug rechnen Sie die Kaution ab. Eine feste Frist dafür nennt das Gesetz nicht; in der Praxis wird oft ein Zeitraum von einigen Monaten, bis etwa sechs, als angemessen genannt. Steht die Betriebskostenabrechnung noch aus, wird häufig ein Teil zurückbehalten. Beides ist nicht abschließend geklärt und hängt vom Einzelfall ab.

Neu vermieten

Liegt ein Energieausweis vor, muss eine Anzeige in kommerziellen Medien seine wichtigsten Angaben nennen: Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse (§ 87 Abs. 1 GModG). Den Ausweis selbst zeigen Sie Interessenten in der Regel spätestens bei der Besichtigung. Gilt in Ihrer Gemeinde die Mietpreisbremse, darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich nur um zehn Prozent übersteigen; Ausnahmen müssen Sie dem Mieter vorher in Textform mitteilen (§ 556g Abs. 1a BGB).

Die Gemeinschaft informieren

Melden Sie den Wechsel mit Datum Ihrer Gemeinschaft. Sie gibt ihn an den Ablesedienst weiter, der für Heizung und Warmwasser eine Zwischenablesung braucht (§ 9b HeizkostenV). Wie diese Meldekette funktioniert, steht im Ratgeber „Mieterwechsel richtig melden“.

So unterstützt das Portal

• „Mein Eigentum“ führt Übergabeprotokolle mit Rundgang und Zählerständen, auch als Papierformular zum Ausfüllen vor Ort.
• Die Wohnungsgeberbestätigung entsteht aus dem Mietverhältnis, mit Frist in „Was steht an?“.
• Die Kaution wird mit Raten, Anlage und Abrechnung geführt; die Neuvermietung begleitet Anzeige, Interessenten und Mietvertrag.
• Der Vorgang „Mieterwechsel melden“ schreibt die Meldung an Ihre Gemeinschaft.

Leere Formulare für Übergabeprotokoll und Wohnungsgeberbestätigung finden Sie auch ohne Konto in den Vorlagen.

Dieser Artikel erklärt die Rechtslage in ihren Grundzügen und ersetzt im Streitfall keine Rechtsberatung.