Wie hoch muss die Erhaltungsrücklage sein?

Es ist die unbeliebteste Zahl der Eigentümerversammlung. Jede Erhöhung der Rücklage tut sofort weh und zahlt sich erst in fünfzehn Jahren aus — wenn das Dach neu muss und niemand eine Sonderumlage über 4.000 Euro je Wohnung braucht. Selbstverwaltete Gemeinschaften legen deshalb notorisch zu wenig zurück. Wer das ändern will, braucht keine Überzeugung, sondern eine Rechnung.

Dieser Artikel stellt die anerkannten Verfahren nebeneinander, nennt die aktuellen Zahlen und zeigt, wie man damit in der Versammlung argumentiert. Der Rücklagen-Rechner im Abrechnungsbereich Ihrer Gemeinschaft rechnet alle Verfahren mit Ihren Zahlen durch und erzeugt daraus einen fertigen Beschlussantrag samt druckbarer Anlage zur Einladung.

Was das Gesetz verlangt — und was nicht

Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört „die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage" zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Das ist die ganze Vorgabe. Eine gesetzliche Mindesthöhe gibt es in Deutschland nicht. Die Zuführung beschließt die Versammlung als Teil der Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG); ihren Stand weist der Vermögensbericht aus (§ 28 Abs. 4 WEG).

Wie weit der Spielraum reicht, hat der BGH am 26. September 2025 (V ZR 108/24) geklärt: Den Wohnungseigentümern steht bei der Höhe der Vorschüsse und ausdrücklich auch bei der Höhe der Erhaltungsrücklage ein weites Ermessen zu. Anfechtbar ist ein Beschluss wegen einer fehlerhaften Prognose insbesondere dann, wenn im Zeitpunkt der Beschlussfassung evident ist, dass er zu weit überhöhten oder wesentlich zu niedrigen Vorschüssen führt. Vorsorge ohne bereits konkreten Sanierungsbedarf ist möglich. Das Urteil beseitigt keine anderen Anfechtungsgründe, etwa Fehler bei Einladung oder Kostenverteilung.

Für die Versammlung heißt das zweierlei. Erstens: Wer eine kräftige Erhöhung fürchtet, weil „das doch bestimmt jemand anficht", kann beruhigt werden — die Hürde liegt hoch. Zweitens gilt dasselbe in die andere Richtung: Auch eine wesentlich zu niedrige Zuführung widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, und jeder einzelne Eigentümer kann auf Anpassung klagen.

Verfahren 1: Die Peterssche Formel

Der Klassiker, aufgestellt von Heinz Peters (Bauverlag, 1984). Die Annahme: Über eine Nutzungsdauer von 80 Jahren fallen Instandhaltungskosten in Höhe des 1,5-fachen der Herstellungskosten an. Davon entfallen 65 bis 70 Prozent auf das Gemeinschaftseigentum, der Rest auf das Sondereigentum — Bodenbeläge, Innentüren, Sanitärobjekte zahlt jeder selbst.

Rechenweg: Herstellungskosten je m² × 1,5 ÷ 80 × 0,7 × Wohnfläche. Bei Herstellungskosten von 2.000 Euro je m² sind das 37,50 Euro je m² und Jahr für das ganze Gebäude, davon 26,25 Euro für das Gemeinschaftseigentum — bei 1.000 m² Wohnfläche also 26.250 Euro im Jahr.

Stärke: Sie knüpft an den tatsächlichen Bauwert an und liefert deshalb bei hochwertigen oder heute teuer wiederherzustellenden Gebäuden spürbar höhere Werte als jede Pauschale. Schwäche: Die Herstellungskosten sind bei Altbauten meist unbekannt. Wer stattdessen die heutigen Wiederherstellungskosten einsetzt — etwa aus der Gebäudeversicherung — rechnet ehrlicher, kommt aber auf deutlich höhere Beträge. Zustand, Ausstattung, bereits erfolgte Sanierungen und regionale Baupreise bleiben in jedem Fall außen vor. Genau deshalb erfindet der Rechner im Portal keine Baukostenzahl: Ohne Ihre Angabe entfällt das Verfahren.

Verfahren 2: § 28 Abs. 2 II. BV — und die Zahlenfalle

Die Zweite Berechnungsverordnung stammt aus dem preisgebundenen Wohnungsbau und ist kein unmittelbar verbindlicher Mindestmaßstab für die Rücklage einer frei finanzierten WEG. Gerichte und Literatur ziehen sie regelmäßig zur Angemessenheit heran. Sie staffelt nach Baualter, gemessen am Ende des Kalenderjahres.

Hier lauert die häufigste Fehlerquelle. Im Verordnungstext auf gesetze-im-internet.de stehen die nicht fortgeschriebenen Grundbeträge: 7,10 / 9,00 / 11,50 Euro je m² und Jahr, Aufzug plus 1,00 Euro. Diese Beträge werden aber nach § 28 Abs. 5a in Verbindung mit § 26 Abs. 4 II. BV alle drei Jahre zum 1. Januar mit dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben. Verwenden Sie für einen Vergleich deshalb eine datierte Fortschreibung und kennzeichnen Sie die Übertragung auf die Rücklagenplanung ausdrücklich als Orientierung.

Die tatsächlich geltenden Sätze je m² Wohnfläche und Jahr:

• seit 1. Januar 2026: 11,50 € (Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre zurück) · 14,58 € (mindestens 22 Jahre) · 18,62 € (mindestens 32 Jahre) · Aufzug zusätzlich 1,63 €
• zum Vergleich seit 1. Januar 2023: 10,61 € · 13,45 € · 17,18 € · Aufzug 1,50 €

Die Anpassung 2026 beruht auf dem Verbraucherpreisindex von Oktober 2022 (113,5) auf Oktober 2025 (123,0), also plus 8,37 Prozent. Zum 1. Januar 2026 wechseln außerdem zwei Jahrgänge die Klasse: Bezugsfertigkeit 2004 rutscht in die 22-Jahre-Stufe, 1994 in die 32-Jahre-Stufe.

Wichtig für die Übertragung auf eine WEG: Diese Sätze decken die Instandhaltung des gesamten Gebäudes ab, einschließlich des Sondereigentums. Für die Erhaltungsrücklage darf ein Gemeinschaftsanteil von 65 bis 70 Prozent allenfalls als erläuterte Modellannahme verwendet werden. Diese Kürzung schreibt die II. BV nicht vor; der tatsächliche Erhaltungsbedarf und die Kostenpflichten können anders ausfallen. Ein voll angesetzter Aufzugszuschlag ist ebenfalls eine Modellannahme für die WEG.Schwäche des Verfahrens: Es kennt nur Wohnfläche und Baualter, nicht den Zustand, nicht die Ausstattung, nicht die regionalen Baupreise.

Verfahren 3: Die Faustformel der Praxis

In der Verwalterpraxis am häufigsten genannt wird eine Spanne von 7 bis 15 Euro je m² Wohnfläche und Jahr, je nach Alter, Zustand und Ausstattung. Junge, gut instand gehaltene Gebäude ohne Aufzug liegen am unteren Rand; alte Gebäude mit Aufzug, Tiefgarage oder Sanierungsstau am oberen. Die Spanne ist bewusst weit — ein einzelner Punktwert wäre in dieser Breite nicht belegbar. Anders als bei der II. BV bezieht sich dieser Wert bereits auf die Rücklage der Gemeinschaft und wird nicht noch einmal um den Sondereigentumsanteil gekürzt.

Der VDIV rechnet in seiner Übersicht daneben die von Hauffsche Formel vor (Marktpreis je m² × 25 ÷ 50 ÷ 100, bei 2.500 Euro also 12,50 Euro je m² und Jahr), betont aber vor allem eines: „Ohne Instandsetzungsplanung geht es nicht." Alle Pauschalverfahren sind Hilfsgrößen; vorrangig ist die fachgerechte Bedarfsermittlung.

Ein Vergleich: die österreichische Mindestrücklage

Österreich hat eine eigene gesetzliche Regelung: Seit 1. Januar 2026 beträgt die veröffentlichte Mindestrücklage 1,12 Euro je m² Nutzfläche und Monat — rechnerisch 13,44 Euro im Jahr. Die gesetzlich vorgesehenen Ausnahmen sind zu beachten; es handelt sich nicht um ein ausnahmsloses Minimum. Die österreichische Regelung ist auf deutsche Gemeinschaften nicht übertragbar.

Was allen Verfahren vorgeht: Ihr Erhaltungsplan

Jedes Verfahren oben ist ein Durchschnitt über fremde Gebäude. Die einzige Zahl, die nicht allein aus einer Pauschale abgeleitet wird, kommt aus Ihrem eigenen Haus: Was steht in den nächsten Jahren an — Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Aufzugserneuerung — und was liegt schon im Topf? Die Differenz, verteilt auf den Ansparzeitraum, ist eine Planungsgröße. Auch diese Rechnung enthält Schätzungen und muss Zahlungszeitpunkte, Risiken und mögliche andere Finanzierung berücksichtigen.

Liegt sie über dem Korridor der Schätzverfahren, ist das kein Rechenfehler, sondern ein Befund: aufgelaufener Sanierungsstau. Dann gehört neben die Erhöhung der Zuführung auch die Prüfung einer Sonderumlage oder eines Darlehens auf die Tagesordnung. Liegt die vorhandene Rücklage umgekehrt über dem geplanten Bedarf, prüfen Sie unter Berücksichtigung weiterer Risiken, ob die Zuführung angepasst werden kann. Weder dauerhaftes Aussetzen noch unverändertes Weitersparen ist für jedes Haus zwingend richtig.

Die Argumentationslinie für die Versammlung

Legen Sie die Berechnung als Anlage der Einladung bei — nicht erst am Versammlungstag. Wer eine Erhöhung von 60 auf 180 Euro im Monat zum ersten Mal im Saal hört, sagt Nein. Wer sie zwei Wochen vorher mit Rechenweg auf dem Küchentisch liegen hat, kommt vorbereitet. In dieser Reihenfolge trägt die Argumentation:

1. Nicht eine Zahl, sondern vier. Legen Sie die Verfahren nebeneinander und bilden Sie ausdrücklich keinen Mittelwert. Dass sie sich widersprechen, ist die eigentliche Information — die Gemeinschaft entscheidet im Korridor und begründet ihre Wahl.
2. Rechnen Sie auf den Monat und auf die einzelne Wohnung herunter. „12.000 Euro im Jahr für die Gemeinschaft" klingt nach viel; „62 Euro im Monat für Ihre Wohnung" ist verhandelbar.
3. Stellen Sie die Alternative daneben. Die Frage ist nie „sparen oder nicht sparen", sondern „monatlich anteilig oder in fünf Jahren als Sonderumlage auf einen Schlag". Rechnen Sie die Sonderumlage konkret vor.
4. Nennen Sie die Rechtslage. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verlangt eine angemessene Rücklage; der BGH (V ZR 108/24) lässt vorsorgliche Ansammlung ausdrücklich zu. Sowohl deutlich zu niedrige als auch evident überhöhte Ansätze können problematisch sein.
5. Bieten Sie einen Stufenplan an. Eine Erhöhung in drei Jahresschritten findet oft eine Mehrheit, wo die volle Anhebung sofort scheitert — und ist immer noch unendlich viel besser als nichts.

Verwahrung und Anlage

Nur am Rande, aber es gehört in denselben Beschluss: Die Erhaltungsrücklage ist nachvollziehbar vom laufenden Geld abzugrenzen. Ein separates Konto im Namen der Gemeinschaft erleichtert dies. Bei der Anlage sind Kapitalerhalt, Einlagensicherung und rechtzeitige Verfügbarkeit für geplante Maßnahmen zu prüfen. Festgeld ist während der Laufzeit nicht wie Tagesgeld verfügbar. Das Geld gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht den einzelnen Eigentümern; beim Verkauf einer Wohnung wird der Anteil nicht ausgezahlt.

Quellen

• § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG und § 28 WEG — gesetze-im-internet.de
• § 28 Abs. 2 und Abs. 5a II. BV, § 26 Abs. 4 II. BV — gesetze-im-internet.de
• Fortgeschriebene Pauschalen zum 1. Januar 2026 — VdW Bayern, Anpassung der Pauschalen für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten
• BGH, Urteil vom 26.09.2025 – V ZR 108/24 — dejure.org
• Peterssche Formel — Wikipedia sowie VDIV, Wer bietet weniger?
• Österreich: gesetzlich vorgesehene Bekanntmachung durch die WKO, Mindestrücklage ab 1. Januar 2026