Virtuelle Eigentümerversammlung: Voraussetzungen und Ablauf
Seit 2024 sind rein virtuelle Eigentümerversammlungen erlaubt — mit Drei-Viertel-Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG. Voraussetzungen, Grenzen und Musterweg.
Von beschlussreif.de · Redaktionell aktualisiert am · Über diesen Ratgeber
Das Wichtigste zuerst
Eine vollständig virtuelle Eigentümerversammlung benötigt die gesetzlich vorgesehene Beschlussgrundlage. Prüfen Sie deren Geltungsdauer, die Übergangsregelung und gleichwertige Teilnahme- und Abstimmungsmöglichkeiten, bevor Sie einladen.
Schritt für Schritt
- Beschlussgrundlage und Übergangspflichten prüfen.
- Zugang, Identifikation, Rederecht und Abstimmung planen.
- Techniktest und Hilfe für wenig geübte Teilnehmer anbieten.
- Technische Unterbrechungen und ihren Umgang dokumentieren.
Die Eigentümer wohnen verstreut, die jährliche Anreise ist mühsam — seit Oktober 2024 erlaubt das Gesetz die rein virtuelle Eigentümerversammlung per Videokonferenz (§ 23 Abs. 1a WEG). Aber nicht einfach so: Die Gemeinschaft muss sie sich selbst erst mit qualifizierter Mehrheit erlauben.
Drei Stufen: Präsenz, hybrid, virtuell
- Präsenzversammlung — der gesetzliche Regelfall, keine zusätzliche Ermächtigung für eine virtuelle Durchführung erforderlich. Einladung, geeigneter Versammlungsort und Teilnahmerechte bleiben zu beachten.
- Hybridversammlung — Präsenz plus Online-Teilnahme. Kann mit einfacher Mehrheit zugelassen werden (§ 23 Abs. 1 S. 2 WEG) und ist für viele Gemeinschaften der beste Kompromiss: Wer kommen will, kommt; wer weit weg wohnt, schaltet sich zu.
- Rein virtuelle Versammlung — braucht einen Grundlagenbeschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen, der höchstens drei Jahre gilt und dann erneuert werden muss (§ 23 Abs. 1a WEG).
Die Übergangsregel bis 2028
Wird der Grundlagenbeschluss vor dem 1. Januar 2028 gefasst, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Eigentümer darauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichten (§ 48 Abs. 6 WEG). Ein Verlangen eines einzelnen Eigentümers ist dafür nicht erforderlich. Ein Verstoß gegen diese Pflicht macht die virtuell gefassten Beschlüsse nach dieser Vorschrift nicht nichtig oder anfechtbar.
Worauf es technisch ankommt
Das Gesetz verlangt, dass die virtuelle Versammlung der Präsenzversammlung „vergleichbar" ist: Alle müssen zuhören, sprechen, Anträge stellen und abstimmen können. Ein Videokonferenzsystem muss diese Rechte im konkreten Ablauf ermöglichen. Dazu gehören: Teilnehmer feststellen, Wortmeldungen ermöglichen, Abstimmungen eindeutig erfassen und im Protokoll dokumentieren.
Der Weg dahin
- Beispielsweise auf einer Präsenz- oder rechtmäßig zugelassenen Hybridversammlung den Grundlagenbeschluss fassen — Drei-Viertel-Mehrheit der abgegebenen Stimmen, Geltungsdauer festlegen (maximal drei Jahre).
- Beschluss in die Beschlusssammlung eintragen und das Datum vormerken.
- Künftige Einladungen nennen statt eines Orts das Videokonferenzsystem samt Zugang.
Ein Beispiel aus dem Verwaltungsalltag
Fiktives Beispiel – keine Daten einer realen Gemeinschaft.
Eine Eigentümerin nutzt keinen Computer. Die WEG klärt vorab eine geeignete Teilnahme und erprobt sie gemeinsam, statt das Problem erst während der Abstimmung zu bemerken.
Tipps für die Selbstverwaltung
- Senden Sie eine kurze Bedienhilfe statt nur eines Einwahllinks.
- Eine Bildschirmfreigabe allein ist noch kein abgestimmtes Verfahren zur Stimmabgabe.
Ihre Checkliste
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Quellen und Grundlagen
Gesetzliche Anforderungen, Vereinbarungen Ihrer Gemeinschaft und praktische Empfehlungen sind zu unterscheiden. Der redaktionelle Stand ist keine individuelle rechtliche Prüfung.